Vuokrata vai ostaa?

Mitä laskuri oikeasti vertaa

Laskuri ei kysy, kumpi on "parempi", vaan laskee molemmille vaihtoehdolle saman ajanjakson lopputilan euroina. Ostopuolelle se kerää kauppahetken kertakulut, lainan lyhennykset ja korot, jatkuvat vastike- ja korjauskulut sekä asunnon arvon muutoksen valitulla kasvuoletuksella. Vuokrapuolelle se ottaa vuokran ja olettaa, että ostajan suurempi kuukausimeno miinus vuokra sijoitetaan tuotto-oletuksella. Lopuksi se vertaa nettovarallisuutta: ostajalla asunnon arvo miinus jäljellä oleva laina, vuokralaisella sijoitussalkun arvo. Ratkaiseva oivallus on, että vuokraaminen ei ole automaattisesti rahan heittämistä hukkaan, jos erotus todella sijoitetaan, eikä ostaminen automaattisesti vaurastumista, jos kulut ja vaihtoehtoiskustannus syövät tuoton. Syötä siis realistiset luvut molemmille puolille äläkä vain vuokralle: tyhjä sijoitusoletus vääristää tuloksen ostamisen eduksi.

Yksi laskettu esimerkki läpi

Kuvitteellinen esimerkki, luvut vain havainnollistavia. Sanotaan vuokra 1 000 kuussa ja vastaava asunto 200 000. Ostaja maksaa käsirahan 40 000, ottaa 160 000 lainaa ja maksaa kertakulut, vaikkapa 8 000. Kuukausimeno lainanhoitoon, vastikkeeseen ja korjausvaraukseen olkoon 1 300. Erotus vuokraan on 300 kuussa, jonka vuokralainen sijoittaa, ja lisäksi hän sijoittaa saman 40 000, jota ostaja käytti käsirahaan. Kymmenen vuoden päästä ostajan nettovarallisuus on asunnon arvo miinus jäljellä oleva laina; jos arvo nousi maltillisesti, tulos voi olla kymmeniä tuhansia. Vuokralaisen salkku taas on käsiraha plus kuukausisäästöt korkoa korolle -tuotolla. Aja laskuri kerran näillä ja kerran nollatuotolla sijoituksille: näet heti, kuinka paljon lopputulos riippuu siitä, sijoitetaanko erotus oikeasti vai kuluuko se muuhun.

Unohdetut kulut molemmilla puolilla

Kalleimmat virheet syntyvät kuluista, jotka jäävät laskusta pois. Ostopuolella tyypillisiä ovat kaupan kertakulut ja verot, muuttokulut, sekä jatkuva korjaus- ja kunnossapitovaraus, joka on paljon suurempi kuin moni luulee: kattoja, putkia ja pintoja uusitaan väistämättä. Suurin näkymätön erä on kuitenkin käsirahan vaihtoehtoiskustannus. Sidottu käsiraha ei tuota sijoitusmarkkinoilla, ja tämä menetetty tuotto pitää laskea ostamisen kuluksi, muuten vertailu kallistuu perusteettomasti ostoon. Vuokrapuolellakaan ei asuta ilmaiseksi: vuokra tyypillisesti nousee vuosittain, ja vakuus sekä mahdollinen muuttotiheys tuovat omat menonsa. Sudenkuoppa on verrata pelkkää vuokraa pelkkään lainanlyhennykseen; se jättää huomiotta korot, vastikkeen ja korjaukset ostajalta. Täytä laskuriin kaikki nämä rehellisesti, myös korjausvaraus ja vaihtoehtoiskustannus, niin näet todellisen eron etkä toivekuvaa.

Kuinka herkkä tulos on

Vuokra vastaan osto -tulos ei ole yksi luku vaan haarukka, koska se riippuu voimakkaasti kahdesta oletuksesta: asunnon arvon kasvusta ja siitä, kuinka kauan asut. Nämä kannattaa testata ääripäineen. Aseta arvonnousu ensin nollaan, sitten maltilliseksi ja sitten reippaaksi; huomaat, että jo prosenttiyksikön ero vuosikasvussa siirtää tasapisteen vuosilla. Sama koskee asumisaikaa: lyhyellä pidolla kaupan kertakulut eivät ehdi jakautua ja vuokraaminen näyttää lähes aina paremmalta, kun taas pitkällä pidolla ne laimenevat ja omistaminen vahvistuu. Etsi laskurista tasapiste eli vuosimäärä, jonka jälkeen ostaminen menee vuokraamisen edelle. Jos oma realistinen asumisaikasi jää selvästi tasapisteen alle, tulos on vankka; jos se osuu lähelle, ratkaisu on herkkä pienillekin oletusmuutoksille etkä voi nojata pelkkään laskuriin. Tämä on opetusväline, ei henkilökohtainen neuvo.