Kaufen oder mieten?

Was der Rechner wirklich vergleicht

Der Rechner stellt zwei komplette Geldflüsse nebeneinander, nicht nur Miete gegen Rate. Auf der Kaufseite summiert er Anzahlung, laufende Zins- und Tilgungszahlungen, Kaufnebenkosten sowie Instandhaltung und rechnet am Ende die geschätzte Preisentwicklung der Immobilie hinzu. Auf der Mietseite zahlst du Miete – aber die entscheidende Annahme ist, dass du den Betrag, den du nicht als Anzahlung und Rate bindest, konsequent anlegst und verzinst. Nur so wird der Vergleich fair. Ein Beispiel, rein illustrativ: Gleiches Wohnbudget pro Monat auf beiden Seiten. Beim Kauf fließt ein Teil in Tilgung (Vermögen), ein Teil in Zinsen (weg). Beim Mieten fließt alles in die Miete, aber die frei gebliebene Anzahlung arbeitet am Kapitalmarkt. Am Ende der gewählten Jahre zeigt der Rechner beide Endvermögen. Der häufigste Denkfehler: die angelegte Differenz beim Mieten zu vergessen und Kaufen dadurch automatisch besser aussehen zu lassen.

Der Break-even und was ihn kippt

Break-even heißt: der Zeitpunkt, ab dem Kaufen im Rechner besser abschneidet als Mieten. In den ersten Jahren liegt Mieten fast immer vorn, weil beim Kauf die Nebenkosten sofort verbrannt sind und die Rate anfangs überwiegend aus Zinsen besteht. Erst mit den Jahren dreht sich das Bild, wenn Tilgung und angenommene Wertsteigerung wirken. Was den Break-even nach vorne zieht: hohe Miete, günstiger Kaufpreis, niedriger Zins, kräftige Preissteigerung. Was ihn nach hinten schiebt oder ganz auflöst: teure Nebenkosten, eine schwache oder fallende Immobilienpreisannahme und eine hohe Rendite der Geldanlage beim Mieten. Illustrativ: Verschiebst du die angenommene Preissteigerung von drei auf ein Prozent pro Jahr, kann der Break-even von zehn auf zwanzig Jahre wandern – oder nie eintreten. Lies das Ergebnis deshalb nie als Ja/Nein, sondern als Frage: Bleibe ich länger, als der Break-even sagt?

Die Kosten, die beide Seiten gern vergessen

Beim Kauf werden drei Posten regelmäßig unterschätzt. Erstens die Kaufnebenkosten – Steuern, Notar, Makler, Grundbuch – die sofort weg sind und die du über viele Jahre erst wieder einholen musst. Zweitens die Instandhaltung: ein Dach, eine Heizung, eine Fassade kosten über die Jahrzehnte spürbar; als grobe, illustrative Faustzahl rechnen viele mit rund einem Prozent des Immobilienwerts pro Jahr. Drittens die Opportunitätskosten der Anzahlung – dieses Kapital hätte am Markt Rendite gebracht, und genau die entgeht dir. Auf der Mietseite wird gern die künftige Mietsteigerung vergessen: Was heute günstig wirkt, wächst über zwanzig Jahre erheblich. Der teuerste Fehler ist, nur Rate gegen Miete zu vergleichen und Nebenkosten, Instandhaltung und entgangene Rendite auszublenden. Trage im Rechner deshalb ehrliche, eher vorsichtige Werte ein statt geschönter Bestfall-Zahlen – ein zu optimistischer Input schönt genau die Seite, zu der du innerlich schon tendierst.

Wie fragil dein Ergebnis wirklich ist

Zwei Stellschrauben entscheiden fast alles: die angenommene Preissteigerung der Immobilie und wie lange du bleibst. Beide sind Prognosen, keine Fakten – und beide wirken exponentiell über die Jahre. Deshalb ist eine einzelne Rechnung wenig wert; entscheidend ist, wie stabil das Ergebnis bleibt, wenn du an diesen Schrauben drehst. Nutze den Rechner als Szenario-Werkzeug: Rechne einmal optimistisch, einmal nüchtern, einmal pessimistisch bei der Preisannahme, und variiere die Haltedauer, etwa fünf, zehn und zwanzig Jahre. Illustrativ gesprochen: Kippt das Ergebnis schon, wenn du die Preissteigerung um einen Prozentpunkt senkst, ist der Vorteil des Kaufens dünn und stark von Glück abhängig. Bleibt Kaufen auch im pessimistischen Fall vorn und planst du ohnehin lange zu bleiben, ist die Entscheidung robust. Der Rechner sagt dir nicht, was du tun sollst – er zeigt dir, wie sicher oder wackelig dein Vorsprung ist.