Affittare o comprare?
Il confronto onesto: quanto patrimonio hai dopo X anni – come acquirente o come inquilino che investe la differenza? Include rivalutazione, aumento dell’affitto e costi di vendita. Tutto viene calcolato sul tuo dispositivo.
Calcolatore affittare o comprare
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Guida
Da sapere
Come il calcolatore mette a confronto le due strade
Il calcolatore non stabilisce se affittare sia "buttare soldi" o comprare sia "un investimento sicuro": mette a confronto due patrimoni finali dopo un numero di anni scelto da te. Sul lato affitto somma i canoni pagati e, aspetto fondamentale, investe la differenza: se la rata da proprietario costasse più dell'affitto, quel divario viene messo da parte e fatto crescere a un rendimento che ipotizzi tu. Sul lato acquisto ricostruisce il valore netto della casa: prezzo rivalutato (o svalutato) meno il capitale ancora da restituire alla banca, meno tutti i costi sostenuti lungo il percorso. Un esempio puramente illustrativo, con cifre inventate: affitto di 900 al mese contro una rata di 1.200; quei 300 di differenza, investiti mese dopo mese, diventano un capitale che lavora a favore di chi affitta. Alla fine il calcolatore confronta i due patrimoni e mostra quale strada, con le tue ipotesi, ti lascerebbe più ricco. Cambia le ipotesi e il verdetto può ribaltarsi.
Il punto di pareggio e cosa lo sposta
Il break-even è l'anno in cui comprare smette di costare più che affittare e inizia a convenire. Nei primi anni chi compra è quasi sempre in svantaggio: le spese d'ingresso pesano tutte subito e le prime rate ripagano soprattutto interessi, non capitale. Col tempo, se la casa si rivaluta e il debito scende, il proprietario recupera terreno e supera chi affitta. Il calcolatore individua proprio quel momento di sorpasso, così vedi in quanti anni la scelta si ripaga. Cosa lo anticipa? Un affitto alto rispetto al prezzo d'acquisto, una rivalutazione immobiliare vivace, costi di transazione contenuti e un tasso sul mutuo basso. Cosa lo allontana? Rendimenti generosi sui risparmi investiti, che premiano chi affitta, e forti spese accessorie. L'errore tipico è leggere solo il risultato a un singolo anno comodo: sposta l'orizzonte avanti e indietro nel calcolatore e guarda dove cade il pareggio, perché è lì che si gioca davvero la tua scelta, non nel numero di un anno isolato.
I costi che quasi tutti dimenticano
La rata del mutuo è la parte visibile; il resto è ciò che rovina i conti fatti a mente. Sul lato acquisto pesano le imposte e le spese di compravendita pagate all'ingresso, la manutenzione ordinaria e straordinaria, eventuali spese condominiali e le assicurazioni: una regola prudente e puramente illustrativa è accantonare ogni anno una quota del valore della casa per riparazioni e usura, quota che varia molto da immobile a immobile. C'è poi il costo occulto più sottovalutato: il costo-opportunità dell'anticipo. Quei risparmi versati come acconto, se restassero investiti, produrrebbero rendimenti; immobilizzarli nel mattone ha un prezzo, e il calcolatore lo include nel confronto. Anche affittare ha voci proprie: un canone che tende a crescere nel tempo e la cauzione bloccata. L'errore classico è confrontare "affitto contro rata" e sentirsi in vantaggio come proprietari, ignorando imposte, manutenzione e anticipo congelato. Inserisci tutte queste voci nel calcolatore: spesso ribaltano un risultato che a prima vista sembrava ovvio.
Perché il risultato è così fragile
Due ipotesi comandano tutto: quanto cresce il prezzo della casa e quanti anni resti. La rivalutazione immobiliare è la leva più potente e insieme la più incerta: cambiala anche solo di un punto percentuale l'anno e, su un orizzonte lungo, il patrimonio finale del proprietario si sposta in modo notevole, perché quella crescita agisce sull'intero valore della casa, non solo sulla parte che hai versato. Anche la durata pesa molto: vendere presto costa caro, perché le spese d'ingresso non hanno avuto il tempo di ripagarsi. Per questo non fidarti mai di un singolo numero. Prova uno scenario prudente e uno ottimistico sulla crescita dei prezzi, poi ripeti con orizzonti diversi. Se comprare vince solo ipotizzando una rivalutazione brillante e molti anni di permanenza, la tua scelta poggia su scommesse fragili. Se resiste anche con ipotesi modeste, il risultato è più solido. È educazione finanziaria, non un consiglio personalizzato su cosa fare dei tuoi soldi.
FAQ
Affittare o comprare, spiegato
È meglio comprare o affittare?
Dipende dal prezzo, dal tasso d’interesse, dalla rivalutazione, dall’affitto e dal rendimento dell’investimento. Il calcolatore confronta le due opzioni in modo equo: mette a confronto il patrimonio dopo X anni – comprare (valore dell’immobile meno debito residuo e costi di vendita) rispetto ad affittare (il capitale iniziale più i risparmi investiti).
Perché chi affitta investe la differenza?
Un confronto equo tiene conto del costo opportunità: chi affitta non immobilizza capitale e può investirlo insieme al risparmio mensile. Entrambe le parti partono dallo stesso capitale (capitale iniziale + costi di acquisto); l’opzione più economica ogni mese investe la differenza al rendimento ipotizzato.
Quali ipotesi sono realistiche?
Nel lungo periodo, la rivalutazione immobiliare e gli ETF azionari diversificati si sono aggirati intorno al 2–6 % annuo – variabile e senza garanzie. Calcola con diversi scenari e lascia un margine. Le imposte (ad es. plusvalenza, penale per estinzione anticipata) non vengono modellate.
I miei dati vengono salvati?
No. Il calcolatore funziona interamente sul tuo dispositivo – senza account, senza cloud, e non invia né salva i tuoi dati. Non c’è nessun server che veda i tuoi dati.
I tuoi dati restano con te. Punto.
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