¿Comprar o alquilar?

Qué compara realmente esta calculadora

La herramienta pone dos caminos en la misma balanza durante los años que elijas. En el lado de alquilar, suma la renta anual y, muy importante, invierte la diferencia: todo el dinero que no gastas en entrada, cuota e impuestos de compra se supone colocado y creciendo a la rentabilidad que tú mismo fijas como supuesto. En el lado de comprar, la calculadora separa de la cuota lo que va a intereses (gasto puro) y lo que amortiza capital (ahorro), añade gastos de compra, mantenimiento e impuestos, y al final suma el valor de la vivienda según la revalorización que asumas. Imagina que decides quedarte diez años: la herramienta no premia a quien acumula más ladrillo, sino a quien termina con más patrimonio neto sumándolo todo. Por eso comprar no es automáticamente «tirar el alquiler» ni alquilar es automáticamente «no construir nada»: depende por completo de los números que introduces y de lo prudentes que sean tus supuestos.

El punto de equilibrio y qué lo mueve

El punto de equilibrio es el año en el que comprar deja de salir peor que alquilar e invertir la diferencia. Antes de ese momento, los gastos iniciales de la compra pesan demasiado; después, la amortización y la posible revalorización empiezan a compensarlos. Un ejemplo ilustrativo: supón un alquiler de 1.000 al mes frente a una compra con cuota parecida pero con 30.000 de gastos de entrada e impuestos. Esos 30.000, invertidos por el inquilino, rinden desde el primer día, así que la compra arranca «por detrás» y tarda varios años en remontar. Lo que adelanta o atrasa ese cruce: cuánto más caro sea comprar frente a alquilar al inicio, cuánto se revalorice la vivienda, y qué rentabilidad obtenga el inquilino con lo invertido. Mueve un solo supuesto y el año de equilibrio puede saltar de cinco a quince. Localizar ese año concreto es más útil que preguntarse «¿compro o alquilo?» en abstracto, porque convierte una duda vaga en una cifra que puedes contrastar.

Los costes que casi todos olvidan

En el lado de comprar, la cuota es la parte visible; lo caro suele estar alrededor. Los impuestos y gastos de compra (notaría, registro, gestoría, tasación) pueden equivaler a varios años de la diferencia de ahorro, y no se recuperan. El mantenimiento es continuo: tejado, calderas, derramas y reformas rondan, de forma ilustrativa, un 1% del valor al año, aunque tu caso puede variar mucho. Y está el coste de oportunidad de la entrada: ese capital inmovilizado deja de rentar en otro sitio, algo que la comparación honesta debe contabilizar. En el lado de alquilar tampoco todo es limpio: subidas de renta con el tiempo, seguro de hogar del inquilino, y sobre todo la disciplina de invertir de verdad la diferencia, no gastarla. El error más caro es comparar «renta contra cuota» a secas: ignora impuestos de compra, mantenimiento y rentabilidad perdida, y hace parecer la compra mucho mejor de lo que es. Introduce cada partida aunque sea de forma aproximada.

Prueba tus supuestos antes de decidir

El resultado depende sobre todo de dos cifras que nadie conoce con certeza: cuánto se revalorizará la vivienda y cuántos años te quedarás. Por eso conviene no fiarse de una sola simulación. Cambia la revalorización anual a un valor optimista, luego a cero, luego a negativo, y observa cómo se desplaza el punto de equilibrio: si con crecimiento nulo comprar sigue ganando en tu horizonte, la decisión es robusta; si solo gana asumiendo subidas fuertes, estás apostando al precio, no comprando una casa. Repite lo mismo con los años: de forma ilustrativa, quedarte tres años suele favorecer alquilar porque los gastos de compra no dan tiempo a amortizarse, mientras que veinte años suelen inclinar la balanza hacia comprar. Una forma sensata de leer la herramienta: busca el año a partir del cual comprar aguanta incluso con supuestos prudentes, y compáralo con cuánto tiempo esperas quedarte de verdad. Esto es educación financiera, no una recomendación personalizada; la decisión es tuya.