Wohneigentum kaufen in der Schweiz: Hypothek, Eigenmittel und Steuern
Wer in der Schweiz ein Eigenheim kauft, braucht zwei Dinge: genug Eigenmittel und ein tragbares Einkommen. Banken prüfen beides nach festen Regeln. Dazu kommen kantonale Steuern, die sich von Kanton zu Kanton stark unterscheiden. Dieses Kapitel erklärt die Grundbegriffe sachlich – Stand 2026, im Zweifel die offiziellen Quellen prüfen.
- Eigenmittel zusammenstellen: mindestens 20 % des Belehnungswerts, davon mindestens 10 % «harte» Eigenmittel (Erspartes, Wertschriften, Säule 3a) – Pensionskassengeld zählt nicht zu diesen 10 %.
- Tragbarkeit rechnen: kalkulatorischer Zins 5 %, plus rund 1 % Nebenkosten/Unterhalt, plus Amortisation – die Summe sollte etwa einen Drittel (~33 %) des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
- Amortisation einplanen: die zweite Hypothek (Teil über zwei Dritteln des Werts) muss in der Regel innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden.
- Kaufnebenkosten und Steuern budgetieren: Notariat, Grundbuch und – je nach Kanton – Handänderungssteuer.
Worauf es ankommt
In der Schweiz finanzieren Käuferinnen und Käufer ihr Eigenheim fast immer mit einer Hypothek der Bank und einem Teil Eigenmitteln. Zwei Hürden entscheiden über die Finanzierung: die Eigenmittel und die Tragbarkeit. Eigenmittel: Die Bank belehnt eine selbstgenutzte Liegenschaft mit höchstens 80 % ihres Werts. Die restlichen mindestens 20 % bringst du selbst ein. Wichtig ist die Unterscheidung: Mindestens 10 % des Werts müssen «harte» Eigenmittel sein – Erspartes, Wertschriften oder Guthaben der Säule 3a. Geld aus der Pensionskasse (2. Säule) lässt sich für den darüber hinausgehenden Teil vorbeziehen oder verpfänden, zählt aber nicht zu diesen 10 %. Tragbarkeit: Damit die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen nicht kippt, rechnen Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %, nicht mit dem aktuellen, tieferen Marktzins. Dazu kommen rund 1 % des Werts für Nebenkosten und Unterhalt sowie die Amortisation. Diese kalkulatorischen Wohnkosten sollen etwa einen Drittel (~33 %) des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Amortisation: Die erste Hypothek (bis rund zwei Drittel des Werts) muss nicht zwingend zurückgezahlt werden. Die zweite Hypothek – der Teil zwischen zwei Dritteln und 80 % – ist in der Regel innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zu amortisieren. Steuern und Nebenkosten: Beim Kauf fallen Notariats- und Grundbuchkosten an, dazu in vielen Kantonen die Handänderungssteuer auf dem Kaufpreis. Die Sätze sind kantonal sehr unterschiedlich: Zürich hat die Handänderungssteuer abgeschafft und verlangt nur noch geringe Gebühren; Schwyz erhebt als einziger Kanton überhaupt keine Handänderungssteuer und keine entsprechenden Gebühren. Andere Kantone bewegen sich grob im Bereich von rund 1 % bis 3 % des Kaufpreises, teils mit Erleichterungen für selbstbewohntes Eigentum. Prüfe immer den Tarif deines konkreten Kantons. Eigenmietwert: Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, muss heute einen fiktiven Mietwert als Einkommen versteuern. Diese Besteuerung wird abgeschafft – die Reform wurde am 28. September 2025 angenommen und tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin gilt das alte System weiter.