Apprendre › Immobilier & logement (Suisse)

En bref: Pour une hypothèque en Suisse, il faut en règle générale au moins 20 % de fonds propres (dont 10 % « durs », pas issus de la caisse de pension) et un revenu permettant que les charges de logement théoriques – calculées à 5 % d’intérêt plus frais accessoires et amortissement – ne dépassent pas environ un tiers. Le nantissement est plafonné à 80 % de la valeur.

Acheter un logement en Suisse : hypothèque, fonds propres et impôts

Équipe éditoriale de Kontoo · Mis à jour 24/06/2026

Pour acheter un logement en Suisse, il faut deux choses : suffisamment de fonds propres et un revenu permettant d’assumer les charges. Les banques vérifient les deux selon des règles fixes. S’y ajoutent des impôts cantonaux qui varient fortement d’un canton à l’autre. Ce chapitre explique les notions de base de façon factuelle – état 2026, en cas de doute, consultez les sources officielles.

Réunir les fonds propres : au moins 20 % de la valeur de nantissement, dont au moins 10 % de fonds propres « durs » (épargne, titres, pilier 3a) – l’avoir de caisse de pension ne compte pas dans ces 10 %.
Calculer la capacité financière : taux d’intérêt théorique de 5 %, plus environ 1 % de frais accessoires/entretien, plus l’amortissement – le total ne devrait pas dépasser environ un tiers (~33 %) du revenu brut.
Planifier l’amortissement : la deuxième hypothèque (part au-dessus des deux tiers de la valeur) doit en règle générale être remboursée en 15 ans ou jusqu’à la retraite.
Budgéter les frais et impôts d’achat : notariat, registre foncier et – selon le canton – droits de mutation.

Ce qui compte

En Suisse, les acheteurs financent presque toujours leur logement avec une hypothèque bancaire et une part de fonds propres. Deux obstacles déterminent le financement : les fonds propres et la capacité financière. Fonds propres : la banque nantit un logement occupé par son propriétaire jusqu’à 80 % de sa valeur au maximum. Les 20 % restants au minimum, vous les apportez vous-même. La distinction est importante : au moins 10 % de la valeur doivent être des fonds propres « durs » – épargne, titres ou avoir du pilier 3a. L’argent de la caisse de pension (2e pilier) peut être retiré ou mis en gage pour la part au-delà, mais ne compte pas dans ces 10 %. Capacité financière : pour que le financement tienne aussi en cas de hausse des taux, les banques calculent avec un taux d’intérêt théorique de 5 %, et non avec le taux du marché actuel, plus bas. S’y ajoutent environ 1 % de la valeur pour les frais accessoires et l’entretien, ainsi que l’amortissement. Ces charges de logement théoriques ne devraient pas dépasser environ un tiers (~33 %) du revenu brut. Amortissement : la première hypothèque (jusqu’à environ deux tiers de la valeur) ne doit pas obligatoirement être remboursée. La deuxième hypothèque – la part entre les deux tiers et 80 % – doit en règle générale être amortie en 15 ans ou jusqu’à la retraite. Impôts et frais : à l’achat s’ajoutent les frais de notaire et de registre foncier, ainsi que, dans de nombreux cantons, les droits de mutation sur le prix d’achat. Les taux varient fortement selon le canton : Zurich a supprimé les droits de mutation et n’exige plus que de faibles émoluments ; Schwytz, seul canton dans ce cas, ne prélève ni droits de mutation ni émoluments correspondants. D’autres cantons se situent grossièrement entre environ 1 % et 3 % du prix d’achat, parfois avec des allègements pour le logement occupé par son propriétaire. Vérifiez toujours le tarif de votre canton précis. Valeur locative : aujourd’hui, qui vit dans son propre logement doit imposer une valeur locative fictive comme revenu. Cette imposition est supprimée – la réforme a été acceptée le 28 septembre 2025 et entre en vigueur le 1er janvier 2029. Jusque-là, l’ancien système s’applique.

ExempleExemple de capacité financière : prix d’achat 1 000 000 CHF, fonds propres 200 000 CHF (20 %), hypothèque 800 000 CHF. Intérêt théorique : 800 000 × 5 % = 40 000 CHF/an. Frais accessoires/entretien : 1 000 000 × 1 % = 10 000 CHF/an. Amortissement de la deuxième hypothèque (de 666 666 à 800 000, soit environ 133 000 CHF sur 15 ans) ≈ 8 900 CHF/an. Total ≈ 58 900 CHF/an. Pour que cela représente au plus un tiers, il faut un revenu brut d’environ 177 000 CHF. (Exemple simplifié, aucune garantie d’une banque.)

Faites d’abord vos calculs avant de visiter des biens : utilisez le calculateur hypothécaire Kontoo (/mortgage-calculator) pour les fonds propres et la capacité financière, et vérifiez les impôts cantonaux auprès de l’administration fiscale de votre canton.

En détail

Première et deuxième hypothèque

Les banques divisent souvent l’hypothèque en deux tranches : la première jusqu’à environ deux tiers de la valeur (sans obligation d’amortir) et la deuxième entre ce niveau et 80 %. Seule la deuxième hypothèque est soumise à l’obligation d’amortissement – en règle générale en 15 ans ou jusqu’à la retraite.

Amortissement direct et indirect

Avec l’amortissement direct, vous remboursez la dette au fil du temps. Avec l’amortissement indirect, l’argent alimente le pilier 3a, qui sert plus tard à réduire l’hypothèque. La variante la plus avantageuse fiscalement dépend du cas particulier – et change en partie avec la réforme de la valeur locative dès 2029.

Les droits de mutation sont cantonaux

Le fait de payer ou non des droits de mutation, et leur montant, dépend entièrement du canton. Certains cantons les ont supprimés, d’autres les prélèvent sur le prix d’achat, parfois avec des franchises pour le logement occupé par son propriétaire. Intégrez les coûts de votre canton précis dans votre budget.

Liste de contrôle

Ai-je au moins 20 % de fonds propres, dont au moins 10 % « durs » (pas issus de la caisse de pension) ?
Les charges de logement théoriques (5 % d’intérêt + ~1 % de frais accessoires + amortissement) restent-elles sous environ un tiers de mon revenu brut ?
Ai-je intégré les droits de mutation et les frais de notaire/registre foncier de mon canton ?
Ai-je bien compris que la valeur locative ne disparaît qu’à partir de 2029 et reste imposable jusque-là ?

Idées reçues courantes

Idée reçue: « Je peux retirer tout mon capital de la caisse de pension. »

Réalité: Non. Au moins 10 % de la valeur doivent provenir de fonds propres « durs » (épargne, titres, pilier 3a). L’argent de la caisse de pension ne couvre que la part au-delà.

Idée reçue: « Si le taux actuel est bas, l’hypothèque est automatiquement supportable. »

Réalité: La capacité financière se calcule avec un taux théorique de 5 %, pas avec le taux du marché actuel. Ainsi le financement reste solide même en cas de hausse des taux.

Questions fréquentes

Combien de fonds propres faut-il pour un logement en Suisse ?

Au moins 20 % de la valeur de nantissement. Sur ce total, au moins 10 % doivent provenir de fonds propres « durs » (épargne, titres, pilier 3a). L’avoir de caisse de pension (2e pilier) peut être retiré ou mis en gage pour le reste, mais ne couvre pas les 10 % exigés.

Que signifie la règle des 33 % ?

Les charges courantes du logement – calculées avec un taux théorique de 5 %, environ 1 % pour les frais accessoires/entretien et l’amortissement – ne devraient pas dépasser environ un tiers de votre revenu brut. C’est un test de résistance face à une hausse des taux, pas le taux actuel.

La valeur locative est-elle supprimée ?

Oui. Le peuple et les cantons ont accepté la réforme le 28 septembre 2025 ; le Conseil fédéral a fixé l’entrée en vigueur au 1er janvier 2029. Jusque-là, la valeur locative reste imposable comme revenu. Avec la réforme, la plupart des déductions pour entretien et intérêts passifs disparaissent pour le logement occupé par son propriétaire.

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