Comprare casa in Svizzera: ipoteca, mezzi propri e imposte
Per comprare casa in Svizzera servono due cose: mezzi propri sufficienti e un reddito che permetta di sostenere i costi. Le banche verificano entrambi secondo regole fisse. A ciò si aggiungono imposte cantonali che variano fortemente da cantone a cantone. Questo capitolo spiega i concetti di base in modo fattuale – stato 2026, in caso di dubbio consultare le fonti ufficiali.
- Raccogliere i mezzi propri: almeno il 20 % del valore di pegno, di cui almeno il 10 % di mezzi propri «duri» (risparmi, titoli, pilastro 3a) – l’avere della cassa pensione non rientra in questo 10 %.
- Calcolare la sostenibilità: tasso d’interesse teorico del 5 %, più circa l’1 % di spese accessorie/manutenzione, più l’ammortamento – il totale non dovrebbe superare circa un terzo (~33 %) del reddito lordo.
- Pianificare l’ammortamento: la seconda ipoteca (parte oltre i due terzi del valore) deve di norma essere rimborsata entro 15 anni o fino al pensionamento.
- Mettere a budget spese e imposte d’acquisto: notaio, registro fondiario e – secondo il cantone – imposta di trapasso.
Cosa conta
In Svizzera gli acquirenti finanziano quasi sempre la casa con un’ipoteca bancaria e una quota di mezzi propri. Due ostacoli determinano il finanziamento: i mezzi propri e la sostenibilità. Mezzi propri: la banca concede in pegno un’abitazione occupata dal proprietario fino all’80 % del suo valore al massimo. Il restante 20 % minimo lo apporti tu. La distinzione è importante: almeno il 10 % del valore deve essere costituito da mezzi propri «duri» – risparmi, titoli o avere del pilastro 3a. Il denaro della cassa pensione (2° pilastro) può essere prelevato o costituito in pegno per la parte eccedente, ma non rientra in questo 10 %. Sostenibilità: affinché il finanziamento regga anche in caso di aumento dei tassi, le banche calcolano con un tasso d’interesse teorico del 5 %, non con il tasso di mercato attuale, più basso. A ciò si aggiungono circa l’1 % del valore per spese accessorie e manutenzione, oltre all’ammortamento. Questi costi abitativi teorici non dovrebbero superare circa un terzo (~33 %) del reddito lordo. Ammortamento: la prima ipoteca (fino a circa due terzi del valore) non deve obbligatoriamente essere rimborsata. La seconda ipoteca – la parte tra i due terzi e l’80 % – deve di norma essere ammortizzata entro 15 anni o fino al pensionamento. Imposte e spese: all’acquisto si aggiungono le spese di notaio e registro fondiario, oltre, in molti cantoni, all’imposta di trapasso sul prezzo d’acquisto. Le aliquote variano fortemente secondo il cantone: Zurigo ha abolito l’imposta di trapasso e richiede solo emolumenti ridotti; Svitto, unico cantone in questo caso, non preleva né l’imposta di trapasso né i relativi emolumenti. Altri cantoni si situano all’incirca tra l’1 % e il 3 % del prezzo d’acquisto, talvolta con agevolazioni per l’abitazione occupata dal proprietario. Verifica sempre la tariffa del tuo cantone specifico. Valore locativo: oggi chi vive nella propria abitazione deve dichiarare come reddito un valore locativo fittizio. Questa imposizione viene abolita – la riforma è stata accettata il 28 settembre 2025 ed entra in vigore il 1° gennaio 2029. Fino ad allora vale il vecchio sistema.