Vad kostar din bostad per månad?

Så delas din annuitet upp

Kalkylatorn räknar ut en annuitet – ett fast månadsbelopp som är lika stort hela löptiden. Det som förändras är hur beloppet delas mellan ränta och amortering. I början är skulden stor, så den största delen av betalningen går till ränta och bara en liten del minskar själva lånet. Med tiden krymper skulden, räntedelen sjunker och amorteringsdelen växer – trots att totalsumman du betalar varje månad står still. Säg att du lånar 2 000 000 kr som exempel: de första betalningarna kan bestå av kanske 70 procent ränta, medan förhållandet är det omvända mot slutet. Just därför känns de första åren dyra utan att skulden verkar minska nämnvärt. När du läser resultatet, titta inte bara på månadsbeloppet utan på hur långsamt skulden faller de första åren – det förklarar varför extraamortering tidigt får så stor effekt.

Ett räkneexempel: ränta och löptid

Låt oss ta ett illustrativt exempel för att se hur två reglage styr totalkostnaden. Anta ett lån på 2 000 000 kr. Med 3 procents ränta på 30 år blir månadsbeloppet ungefär 8 400 kr och den totala räntan du betalar över hela tiden landar runt 1 040 000 kr – alltså mer än halva lånebeloppet enbart i ränta. Kortar du löptiden till 20 år stiger månadsbeloppet till cirka 11 100 kr, men den samlade räntan faller till omkring 660 000 kr. Höjer du istället räntan till 4 procent på 30 år klättrar totalräntan mot 1 440 000 kr. Siffrorna är påhittade för att visa mönstret: kortare löptid gör månaden tyngre men sparar mycket ränta totalt, medan ränta och löptid tillsammans avgör slutnotan. Prova att skjuta i båda och jämför totalkostnaden, inte bara månadskostnaden.

Månadskostnaden är inte hela sanningen

Det vanligaste misstaget är att bedöma om ett boende är prisvärt utifrån enbart månadsbetalningen som kalkylatorn visar. Annuiteten är bara en av flera utgifter. Till ett eget boende kommer löpande drift: uppvärmning, försäkring, underhåll, och vid lägenhet en avgift till föreningen. Vid köpet tillkommer engångskostnader som besiktning, flytt, avgifter och ibland skatter kopplade till förvärvet. En tumregel som exempel är att sätta av en slant varje månad för underhåll och oförutsett – ett äldre hus slukar mer än ett nybyggt. Utan en buffert kan en trasig värmepump eller en räntehöjning knäcka en budget som såg perfekt ut på pappret. Använd kalkylatorns månadsbelopp som ett golv, inte ett tak: lägg drift, buffert och en marginal ovanpå innan du bedömer om lånet ryms i din ekonomi över tid.

Varför en liten räntehöjning svider

Eftersom ett bolån löper över decennier förstärks även en liten ränteförändring kraftigt över tiden. En förändring på någon halv procentenhet kan låta obetydlig per månad men bli en stor summa när den multipliceras med hundratals betalningar. Ta ett illustrativt lån på 2 000 000 kr på 30 år: en höjning från 3 till 3,5 procent kan öka månadsbeloppet med runt 550 kr, men den samlade räntan över hela löptiden kan stiga med i storleksordningen 200 000 kr. Ju längre löptid och ju större lån, desto känsligare blir totalen för räntan. Praktiskt betyder det att du bör stresstesta ditt lån i kalkylatorn: mata in en ränta som är ett par procentenheter högre än dagens och se om månadsbeloppet fortfarande går ihop. Klarar budgeten det påslaget har du en marginal som skyddar mot att räntan rör sig uppåt.