Quanto te custa a tua casa por mês?

Como a prestação constante é montada

Numa prestação constante (amortização francesa), paga sempre o mesmo valor por mês, mas a divisão interna muda a cada pagamento. No início, a maior fatia é juro, porque o juro incide sobre uma dívida ainda quase intacta; a parte que abate capital é pequena. À medida que o capital em dívida encolhe, o juro mensal também encolhe e, como a prestação é fixa, sobra cada vez mais para amortizar. É por isso que a dívida cai devagar nos primeiros anos e acelera no fim. A calculadora resolve isto ao contrário: a partir do montante, da taxa e do prazo, encontra a prestação única que zera exatamente a dívida no último mês. Some depois todas as prestações, subtraia o montante emprestado e obtém o juro total pago. Perceber este mecanismo evita a surpresa comum de quem reembolsa cedo: nos primeiros anos abate sobretudo juro futuro, não o capital que julgava já ter pago. É informação educativa, não uma recomendação individual sobre o seu crédito.

Um exemplo que mostra o peso do prazo

Imagine valores meramente ilustrativos: 200 000 emprestados a uma taxa de 4% ao ano. A 30 anos, a prestação ronda 955 por mês; ao longo da vida do crédito pagará perto de 344 000 no total, ou seja, cerca de 144 000 só de juro. Encurte para 20 anos e a prestação sobe para uns 1 212 por mês, mas o total desce para cerca de 291 000 e o juro cai para uns 91 000. Menos dez anos de prazo custa 257 por mês a mais, mas poupa mais de 50 000 de juro. O padrão é geral: prazos longos aliviam a mensalidade e inflam o custo total; prazos curtos fazem o contrário. Experimente na calculadora dois ou três prazos com a mesma taxa e compare a coluna do juro total, não só a da prestação. É aí que se vê o verdadeiro preço de espalhar a dívida por mais anos. Os números acima são exemplos; use os seus próprios valores para decidir.

A prestação não é o custo real da casa

O erro caro é decidir a compra só pela prestação caber no orçamento. Uma casa própria arrasta despesas que a calculadora do crédito não mostra: condomínio, seguros, impostos periódicos e manutenção — telhado, canalização, eletrodomésticos que morrem. Uma regra prudente e ilustrativa é reservar cerca de 1% do valor do imóvel por ano só para conservação; numa casa de 200 000, são uns 2 000 anuais, perto de 165 por mês que ninguém lhe cobra na prestação mas gasta na mesma. Há ainda os custos de aquisição — escritura, registo, impostos de compra, comissões, eventual mobília — que muitas vezes pesam vários por cento do preço e saem do bolso à cabeça; confirme as taxas em vigor junto de fontes oficiais, pois variam. Some tudo antes de julgar o que é comportável. Um teste honesto: se a prestação encosta ao limite do que ganha, um mês sem rendimento ou uma avaria grande transforma o sonho em aperto. Deixe folga deliberada.

Porque meio ponto de taxa custa tanto

A taxa parece um pormenor, mas atua sobre o capital durante centenas de meses, por isso pequenas diferenças acumulam-se muito. Tome os mesmos números ilustrativos: 200 000 a 30 anos. A 4% a prestação anda por 955; a 4,5% sobe para uns 1 013 — apenas 58 por mês. Parece pouco. Mas ao longo dos 360 meses, esses 58 somam mais de 20 000 de juro extra por meio ponto. Um ponto inteiro, de 4% para 5%, aproxima-se de 44 000 adicionais no total. A lição prática: quando comparar propostas, não olhe só para a prestação isolada, porque uma diferença de dezenas por mês esconde dezenas de milhares na vida do crédito. Use a calculadora para testar a sua taxa com meio ponto para cima — é também um teste de resistência: se a prestação mais alta deixasse de caber, está exposto a subidas futuras e convém rever prazo, montante ou a folga que guarda. Os valores são exemplos e não substituem uma simulação com a sua taxa real.