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Kurz gesagt: Beim Immobilienkauf in Österreich kommen 2026 zum Kaufpreis rund 10 bis 12 % Nebenkosten dazu (mit Makler): 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbuch-Eintragungsgebühr, 1,2 % Pfandrechtseintragung für den Kredit, dazu Notar bzw. Vertragserrichtung und Maklerprovision. Für einen Hauptwohnsitz entfallen Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro, wenn der Antrag im Fenster 1. Juli 2024 bis 1. Juli 2026 eingebracht wird. Bei der Finanzierung gilt nach dem Auslaufen der KIM-V als Orientierung weiterhin: rund 20 % Eigenmittel, Beleihung bis 90 %, Schuldendienst bis 40 % des Nettoeinkommens, Laufzeit bis 35 Jahre. Stand 2026, im Zweifel die offiziellen Quellen prüfen.

Immobilie & Wohnen in Österreich: Was der Kauf wirklich kostet

Kontoo-Redaktion · Aktualisiert am 24.06.2026

Beim Immobilienkauf ist der Kaufpreis nur der Anfang. Steuern, Gebühren und Honorare machen in Österreich noch einmal rund ein Zehntel des Preises aus, dazu kommt die Finanzierung mit Eigenmitteln. Wer diese Posten von Anfang an einplant, erlebt beim Notartermin keine böse Überraschung. Hier bekommst du einen sachlichen Überblick über die wichtigsten Kostenblöcke und die aktuellen Spielregeln der Banken.

Kaufnebenkosten realistisch ansetzen: Rechne mit rund 10 bis 12 % des Kaufpreises zusätzlich, wenn ein Makler beteiligt ist, und etwa 6 bis 7 % beim Direktkauf ohne Makler.
Steuer und Gebühren trennen: Grunderwerbsteuer (3,5 %) geht an den Bund, die Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1 %) und die Pfandrechtseintragung (1,2 %) sind Gerichtsgebühren.
Eigenmittel sichern: Plane als Faustregel rund 20 % Eigenkapital für die Finanzierung ein, plus die Nebenkosten, die der Kredit meist nicht abdeckt.
Laufende Kosten nicht vergessen: Nach dem Kauf fällt jährlich Grundsteuer an, dazu Betriebskosten, Versicherung und Rücklagen für Instandhaltung.

Worauf es ankommt

Der größte einzelne Nebenkostenposten ist fast immer die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % vom Kaufpreis. Sie ist eine Bundessteuer und unabhängig davon zu zahlen, ob ein Makler im Spiel ist. Daneben stehen zwei Gerichtsgebühren, die oft verwechselt werden: die Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 % für die Eigentumsübertragung und die Pfandrechtseintragungsgebühr von 1,2 %, die anfällt, wenn die Bank ihr Darlehen im Grundbuch absichert. Dazu kommen die Kosten für die Vertragserrichtung und Treuhandschaft durch Notar oder Rechtsanwalt sowie, falls beteiligt, die Maklerprovision. In Summe landet man mit Makler bei etwa 10 bis 12 % des Kaufpreises, beim Direktkauf eher bei 6 bis 7 %. Für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes gibt es eine befristete Erleichterung: Die Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1 %) und die Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 %) entfallen bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Antrag beim Grundbuch im Fenster 1. Juli 2024 bis 1. Juli 2026 einlangt, die Immobilie als dringendes Wohnbedürfnis dient und mindestens fünf Jahre Hauptwohnsitz bleibt. Für Objekte über 2 Millionen Euro gilt die Befreiung nicht. Über 500.000 Euro fallen für den übersteigenden Teil die normalen Gebühren an. Nach dem Kauf bleibt die Grundsteuer als jährliche Gemeindeabgabe. Sie wird nach der Formel Einheitswert mal Steuermesszahl mal Hebesatz berechnet, wobei die Gemeinde den Hebesatz bis zu 500 % festlegen kann. Weil die Einheitswerte in Österreich noch auf alten Feststellungen beruhen, ist die Grundsteuer im Vergleich zum Marktwert sehr niedrig und liegt für ein typisches Einfamilienhaus oft bei rund 180 bis 240 Euro im Jahr. Stand 2026, im Zweifel offizielle Quellen prüfen.

RechenbeispielBeispiel für eine Eigentumswohnung um 300.000 Euro (mit Makler, ohne Hauptwohnsitz-Befreiung): Grunderwerbsteuer 3,5 % = 10.500 Euro, Grundbuch-Eintragung 1,1 % = 3.300 Euro, Pfandrechtseintragung 1,2 % = 3.600 Euro (sofern voll fremdfinanziert). Dazu Vertrag/Notar und Makler je nach Vereinbarung. Insgesamt landet man bei rund 10 bis 12 % Nebenkosten, also grob 30.000 bis 36.000 Euro zusätzlich zum Kaufpreis. Wäre es ein Hauptwohnsitz und die Bemessungsgrundlage unter 500.000 Euro, entfielen die 3.300 und 3.600 Euro bei rechtzeitigem Antrag. Beträge gerundet, Stand 2026.

Spiel deine Finanzierung vorher mit dem Kontoo-Hypothekenrechner unter /mortgage-calculator durch: Eigenmittel, Rate und Laufzeit. Die verbindlichen Steuersätze und Gebühren prüfst du am besten direkt beim BMF (bmf.gv.at) und für die Eintragungsgebühren beim Justizministerium (bmj.gv.at).

Im Detail

Warum es sich lohnt, die Hauptwohnsitz-Befreiung genau zu prüfen

Die befristete Befreiung von Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr kann bei einer Bemessungsgrundlage nahe 500.000 Euro mehrere tausend Euro sparen. Sie ist aber an Bedingungen geknüpft: Antrag im Fenster 1. Juli 2024 bis 1. Juli 2026, Nachweis des dringenden Wohnbedürfnisses, Aufgabe des bisherigen Wohnsitzes und mindestens fünf Jahre Hauptwohnsitz. Wer die Immobilie früher aufgibt oder vermietet, riskiert eine Nachverrechnung. Die Details und Fristen findest du beim Justizministerium.

Was nach der KIM-V wirklich gilt

Mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 gibt es keine starren gesetzlichen Schranken mehr. Stattdessen beschreibt das WIK-Rundschreiben der FMA die aufsichtsrechtliche Erwartung an eine solide Kreditvergabe. Die bekannten Kennzahlen wirken als Orientierung weiter, Banken dürfen begründet abweichen. Für dich heißt das: Die individuelle Bonität und das Eigenkapital zählen mehr als eine fixe Formel, und Angebote verschiedener Banken können stärker auseinandergehen als früher.

Checkliste

Hast du neben dem Kaufpreis rund 10 bis 12 % für Nebenkosten eingeplant (mit Makler)?
Weißt du, ob die Hauptwohnsitz-Befreiung für Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr für dich greift und der Antrag rechtzeitig im Fenster 1. Juli 2024 bis 1. Juli 2026 einlangt?
Hast du rund 20 % Eigenmittel plus Nebenkosten für die Finanzierung verfügbar?
Hast du die laufende Grundsteuer und die übrigen Betriebskosten in dein Monatsbudget aufgenommen?

Häufige Irrtümer

Irrtum: Mit dem Kaufpreis ist alles bezahlt.

Stimmt: Nein. In Österreich kommen mit Makler noch rund 10 bis 12 % an Steuern, Gebühren und Honoraren dazu, und danach laufen Grundsteuer, Betriebskosten und Rücklagen weiter.

Irrtum: Seit dem Ende der KIM-V vergeben Banken Kredite wieder ohne Eigenkapital.

Stimmt: Die KIM-V ist zwar seit 30. Juni 2025 ausgelaufen, aber die FMA-Richtwerte (max. 90 % Beleihung, max. 40 % Schuldendienstquote, max. 35 Jahre) gelten als Orientierung weiter. In der Praxis sind weiterhin meist rund 20 % Eigenmittel nötig.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich 2026 für einen Wohnkredit?

Die KIM-Verordnung ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen und nicht mehr rechtlich verbindlich. Die FMA nennt in ihrem WIK-Rundschreiben aber weiterhin Orientierungswerte, an denen sich Banken halten: höchstens 90 % Beleihung, höchstens 40 % Schuldendienstquote vom Nettoeinkommen und maximal 35 Jahre Laufzeit. In der Praxis brauchst du dadurch meist rund 20 % Eigenmittel plus die Kaufnebenkosten. Banken dürfen abweichen, müssen das aber begründen können. Stand 2026.

Was kostet die Grunderwerbsteuer und gibt es Ausnahmen?

Der Standardsatz beträgt 3,5 % der Gegenleistung oder des Grundstückswerts und geht an den Bund. Bei Übertragungen innerhalb der Familie gilt ein gestaffelter Tarif: 0,5 % für die ersten 250.000 Euro, 2 % für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 % darüber. Diese Sätze sind 2026 unverändert. Im Zweifel die genaue Bemessungsgrundlage beim BMF prüfen.

Muss ich nach dem Kauf jedes Jahr Grundsteuer zahlen?

Ja. Die Grundsteuer ist eine laufende Gemeindeabgabe und wird aus Einheitswert, Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde (bis zu 500 %) berechnet. Weil die Einheitswerte historisch sehr niedrig sind, fällt sie für ein durchschnittliches Einfamilienhaus oft nur im Bereich von etwa 180 bis 240 Euro pro Jahr aus. Über 75 Euro wird sie vierteljährlich eingehoben.

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