Wissen › Kauf in Luxemburg

Kurz gesagt: In Luxemburg rechnen Sie mit rund 7 % des Preises für Eintragungs- und Umschreibungsgebühren (6 % + 1 %), dazu Notargebühren und Auslagen. Bei einer Hauptwohnung deckt die Steuergutschrift Bëllegen Akt diese Gebühren bis zu 40 000 € pro Käufer (80 000 € für ein Paar) ab; ein Mindestbetrag von 100 € bleibt stets fällig. Die jährliche kommunale Grundsteuer ist heute meist niedrig (berechnet auf einem Einheitswert von 1941). Stand 2026.

Immobilie & Wohnen in Luxemburg: Kaufen im Jahr 2026

Kontoo-Redaktion · Aktualisiert am 24.06.2026

Eine Immobilie in Luxemburg zu kaufen, ist mehr als der ausgewiesene Kaufpreis. Neben dem Immobilienkredit kommen Notarkosten, Eintragungs- und Umschreibungsgebühren (rund 7 % des Preises) sowie die jährliche Grundsteuer hinzu. Zum Glück senkt die Steuergutschrift „Bëllegen Akt“ diese Gebühren bei einer Hauptwohnung erheblich. Dieses Kapitel erklärt zur Information, wie diese Posten zusammenspielen. Stand 2026; im Zweifel immer offizielle Quellen prüfen.

Schätzen Sie Ihre Kreditfähigkeit: Banken prüfen das Eigenkapital und eine Schuldendienstquote, die häufig bei rund 40 % des verfügbaren Einkommens gedeckelt ist.
Beziffern Sie die Erwerbsnebenkosten: Eintragungsgebühr 6 % + Umschreibungsgebühr 1 % = etwa 7 % des Preises, dazu die Notargebühren.
Wenden Sie die Steuergutschrift Bëllegen Akt an, wenn die Immobilie Ihre Hauptwohnung wird: bis zu 40 000 € pro Käufer (80 000 € für ein Paar).
Planen Sie die laufenden Kosten ein: Kreditraten, Versicherungen und die jährliche kommunale Grundsteuer.

Worauf es ankommt

Der Immobilienkauf in Luxemburg gliedert sich in drei Blöcke: Finanzierung, einmalige Erwerbsnebenkosten und laufende Lasten. Die Finanzierung läuft fast immer über einen durch eine Hypothek besicherten Immobilienkredit. 2026 liegen die beobachteten Festzinsen grob zwischen etwa 2,8 % und 3,7 % je nach Laufzeit, Profil und Energieeffizienz der Wohnung (Stand 2026, Zinsen volatil — aktuelle Angebote prüfen). Banken prüfen das Eigenkapital und wenden aufsichtsrechtliche Regeln an, insbesondere eine Schuldendienstquote, die häufig bei rund 40 % des verfügbaren Einkommens gedeckelt ist. Die Erwerbsnebenkosten werden von den Eintragungs- und Umschreibungsgebühren bestimmt: 6 % + 1 %, also etwa 7 % des Preises. Hinzu kommen die Notargebühren (offizieller degressiver Tarif), gegebenenfalls die Hypothekenurkunde und diverse Auslagen. Bei einer Hauptwohnung senkt die Steuergutschrift Bëllegen Akt diese Gebühren stark, bis zu 40 000 € pro Käufer (80 000 € für ein Paar); ein Mindestbetrag von 100 € wird stets erhoben. Zu den laufenden Lasten zählen Kreditraten, Versicherungen und die Grundsteuer. Letztere wird von den Gemeinden festgesetzt und erhoben; berechnet auf einem Einheitswert von 1941, ist sie heute meist niedrig. Eine Reform der Grundsteuer ist in Vorbereitung und dürfte diese Berechnung in den nächsten Jahren ändern — achten Sie auf offizielle Ankündigungen.

RechenbeispielVereinfachtes Beispiel für ein Paar mit Kauf zu 600 000 € (Hauptwohnung). Eintragungs- und Umschreibungsgebühren: 7 % × 600 000 € = 42 000 €. Steuergutschrift Bëllegen Akt für ein Paar: bis zu 80 000 €, hier −42 000 € (ein Mindestbetrag von 100 € bleibt fällig). Notargebühren und Auslagen: zusätzlich nach Tarif zu schätzen. Ergebnis: Bei einer ersten Hauptwohnung werden die Gebühren fast vollständig neutralisiert, doch Honorare und Hypothekenurkunde bleiben einzuplanen. Stand 2026; Zahlen gerundet, nur zur Veranschaulichung.

Simulieren Sie Rate und Nebenkosten mit dem Hypothekenrechner von Kontoo (/mortgage-calculator) und gleichen Sie die Beträge mit den offiziellen Angaben auf Guichet.lu und dem Portal der indirekten Steuern (AED) ab.

Im Detail

Hauptwohnung und Bedingungen des Bëllegen Akt

Die Steuergutschrift setzt eine tatsächliche persönliche Nutzung der Wohnung als Hauptwohnung voraus, grundsätzlich mindestens zwei Jahre. Werden die Bedingungen nicht erfüllt, kann es zu einer Nachforderung kommen. Die genauen Modalitäten stehen auf Guichet.lu und dem Portal der indirekten Steuern (AED).

Reform der Grundsteuer

Die heutige Berechnung beruht auf einem Einheitswert von 1941, was die Grundsteuer niedrig hält. Eine Reform sieht eine neue Bewertungsbasis und einen Freibetrag für selbst nutzende Eigentümer vor; das Inkrafttreten wird in den nächsten Jahren erwartet. Den endgültigen Zeitplan entnehmen Sie offiziellen Mitteilungen.

Checkliste

Habe ich Eigenkapital, das mindestens die ~7 % Erwerbsnebenkosten deckt?
Wird die Immobilie meine Hauptwohnung, die zum Bëllegen Akt berechtigt?
Hält meine Rate eine vernünftige Schuldendienstquote ein (~40 % max.)?
Habe ich die jährliche Grundsteuer und Versicherungen eingeplant?

Häufige Irrtümer

Irrtum: „Notarkosten in Luxemburg sind nur das Honorar des Notars.“

Stimmt: Nein. Der Großteil der „Kosten“ entfällt auf die an den Staat gezahlten Eintragungs- und Umschreibungsgebühren (≈ 7 %), nicht auf die Notargebühren selbst, die einem moderateren degressiven Tarif folgen.

Irrtum: „Der Bëllegen Akt wird mir in bar aufs Konto überwiesen.“

Stimmt: Nein. Es ist eine Steuergutschrift, die auf die Eintragungs- und Umschreibungsgebühren angerechnet wird und vom Notar beim Beurkundungstermin beantragt wird. Sie senkt die Gebührenrechnung ohne Überweisung; ein Mindestbetrag von 100 € bleibt fällig.

Häufige Fragen

Wie hoch sind Notarkosten und Gebühren in Luxemburg?

Eintragungsgebühr (6 %) und Umschreibungsgebühr (1 %) machen rund 7 % des Preises aus. Hinzu kommen die Notargebühren nach einem degressiven Tarif (etwa 0,5 bis 1,65 % je nach Stufe) sowie Auslagen und Formalitäten. Stand 2026; die Einzelheiten klären Sie mit Ihrem Notar.

Was ist die Steuergutschrift Bëllegen Akt?

Eine Ermäßigung der Eintragungs- und Umschreibungsgebühren beim Kauf einer selbst genutzten Wohnung. Sie beträgt bis zu 40 000 € pro Käufer (80 000 € für ein Paar). Die Immobilie muss als Hauptwohnung genutzt werden (grundsätzlich mindestens zwei Jahre). Der Notar beantragt sie beim Beurkundungstermin; mindestens 100 € werden stets erhoben. Stand 2026.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Das hängt von Ihrem Profil und der Bank ab. 2026 lässt sich ein erster Kauf einer Hauptwohnung oft bis zu 100 % des Preises finanzieren (ohne Nebenkosten), bei anderen Erwerben ist die Beleihung in der Regel niedriger. Es bleibt ratsam, zumindest die ~7 % Nebenkosten mit Eigenkapital zu decken. Dies ist Information, keine Finanzierungsberatung.

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