Навчання › Нерухомість і житло в Україні

Коротко: В Україні станом на 2026 рік купівля житла відбувається через нотаріуса: договір є нотаріальним актом, а право власності реєструється в Державному реєстрі речових прав. При продажу продавець може бути зобов'язаний сплатити податок на доходи фізичних осіб — 0% при першому продажу житла за рік, якщо воно перебувало у власності понад 3 роки (або успадковане від близького родича), 5% при першому продажу житла, що перебувало у власності менше 3 років, і 18% при подальших продажах або щодо комерційної нерухомості — плюс 5% військового збору щоразу, коли застосовується податок на доходи. Покупець зазвичай сплачує 1% внеску до пенсійного фонду, також застосовується 1% державного мита. Власники більшого за розміром житла сплачують щорічний податок на нерухоме майно, встановлений місцевими радами, з обмеженням до 1,5% мінімальної заробітної плати за квадратний метр (до приблизно 129,71 грн/м² у 2026 році), при цьому перші 60 м² квартири або 120 м² будинку звільняються від оподаткування. Воєнний стан додає особливі правила реєстрації та програму компенсації єВідновлення за пошкоджене війною житло.

Нерухомість і житло в Україні: купівля, оренда та податки

Редакція Kontoo · Оновлено 29/06/2026 · 7 хв читання

Володіння житлом або його оренда в Україні у 2026 році означає взаємодію з системою, у центрі якої стоїть нотаріус, та з податковою системою, яку перекроїла повномасштабна війна. Існує невеликий щорічний податок на більше за розміром житло, набір податків і зборів, що виникають при зміні власника нерухомості, а також особливі правила реєстрації права власності в умовах воєнного стану. Ця лекція пояснює, як усі частини поєднуються між собою та які основні цифри станом на 2026 рік. Це освітній огляд, а не юридична чи податкова консультація — перевіряйте будь-яку цифру, що вас стосується, в офіційному джерелі, адже воєнні правила часто змінюються.

Визначтеся: купувати чи орендувати. Більшість купівель житла в Україні — це готівкові угоди на вторинному ринку; іпотечне кредитування обмежене, хоча державна програма єОселя пропонує пільгові кредити визначеним групам. Оренда зазвичай є приватним договором між орендодавцем і орендарем.
Звертайтеся до нотаріуса. Договір купівлі має бути нотаріальним актом, а право власності має бути внесене до Державного реєстру речових прав. Нотаріус перевіряє право власності, посвідчує договір і зазвичай подає документи на реєстрацію.
Сплатіть податки та збори за угодою під час підписання. Продавець може бути зобов'язаний сплатити податок на доходи фізичних осіб і 5% військового збору; покупець зазвичай сплачує 1% внеску до пенсійного фонду; також застосовується 1% державного мита. Послуги нотаріуса та оцінки сплачуються додатково.
Сплачуйте щорічний податок на нерухоме майно, якщо він застосовується. Власники житла понад неоподатковувану площу отримують податкове повідомлення (до 1 липня за попередній рік) від Державної податкової служби (ДПС) і сплачують суму, встановлену місцевою радою, з обмеженням, передбаченим законом.

Що важливо

Нерухомість в Україні — це система, у центрі якої стоїть нотаріус. Чи купуєте ви квартиру, будинок чи землю, договір купівлі-продажу має бути оформлений як нотаріальний акт, а зміна власника набуває юридичної сили лише після внесення запису до Державного реєстру речових прав. Нотаріус перевіряє право власності продавця, посвідчує угоду та зазвичай здійснює реєстрацію на місці, саме тому нотаріус — а не окремий юрист з оформлення угод — є центральною фігурою в українській угоді. Коли нерухомість змінює власника, можуть застосовуватися кілька платежів. З боку продавця податок на доходи фізичних осіб залежить від історії: перший продаж житлової нерухомості за календарний рік оподатковується за ставкою 0%, якщо вона перебувала у власності понад три роки або успадкована від близького (першого ступеня споріднення) родича; перший продаж житла, що перебувало у власності менше трьох років, оподатковується за ставкою 5%; а будь-який подальший продаж у тому ж році або продаж комерційної нерухомості оподатковується за стандартною ставкою 18%. Щоразу, коли податок на доходи фактично підлягає сплаті, додатково нараховується 5% військового збору — підвищеного з 1,5% під час війни і запланованого до зниження після завершення воєнного стану. З боку покупця основним платежем є 1% обов'язкового внеску до Пенсійного фонду, що сплачується до нотаріального посвідчення договору (купівля першого житла може бути звільнена за наявності документів). До угоди також застосовується 1% державного мита; за законом воно покладається на продавця, але на практиці сторони часто ділять його або домовляються заново, хто платить. Послуги нотаріуса (зазвичай близько 0,5–1% від вартості) та офіційна оцінка сплачуються додатково. Володіння житлом передбачає невеликий щорічний податок на нерухоме майно, але лише понад досить високий поріг площі. Перші 60 м² квартири, 120 м² будинку або 180 м² за змішаними типами нерухомості звільняються від оподаткування для фізичних осіб. Понад це місцева рада встановлює ставку, обмежену національним законом до 1,5% мінімальної заробітної плати за квадратний метр — при мінімальній заробітній платі у 2026 році в розмірі 8 647 грн стеля становить приблизно 129,71 грн за квадратний метр оподатковуваної площі на рік. Дуже велике житло обкладається додатковим фіксованим платежем у розмірі 25 000 грн на рік за квартиру понад 300 м² або будинок понад 500 м². Державна податкова служба надсилає повідомлення до 1 липня за попередній рік, після чого податок підлягає сплаті протягом 60 днів з моменту отримання повідомлення. Війна формує все навколо реєстрації. Під час воєнного стану реєстрацію здійснюють лише уповноважені нотаріуси та реєстратори, з особливими механізмами для нерухомості в окупованих або прифронтових регіонах; частина послуг надається через портал Дія. Що важливо, внесення пошкодженого або зруйнованого житла до Державного реєстру є шляхом до програми компенсації єВідновлення, тому актуальна реєстрація важлива як ніколи. Оскільки ці правила часто змінюються, сприймайте наведені тут цифри як зріз 2026 року та звіряйте актуальні значення, перш ніж діяти.

ПрикладУявіть продаж квартири за 2 000 000 грн у 2026 році, що перебувала у власності два роки, і це ваш єдиний продаж цього року. Оскільки вона перебувала у власності менше трьох років, пільга 0% для першого продажу не застосовується, тож податок на доходи становить 5%: 2 000 000 × 5% = 100 000 грн. Військовий збір також становить 5%, оскільки податок на доходи підлягає сплаті: 2 000 000 × 5% = 100 000 грн. Разом податки продавця за угодою складають близько 200 000 грн. Покупець окремо сплачує 1% внеску до пенсійного фонду: 2 000 000 × 1% = 20 000 грн, плюс 1% державного мита та послуги нотаріуса. (Округлено та для прикладу; податок іноді може обчислюватися з прибутку, а не з повної ціни, за наявності документів про купівлю. Станом на 2026 рік — у разі сумнівів звіряйтеся з офіційним джерелом.)

Перш ніж приймати рішення про купівлю чи іпотеку за програмою єОселя, прорахуйте разові витрати (податки, збори, нотаріус) та поточний бюджет (будь-який щорічний податок на нерухоме майно, комунальні послуги, ремонт), щоб цифри були реалістичними. Ви можете змоделювати, як перший внесок або заощадження можуть зростати з часом, за допомогою калькулятора складних відсотків Kontoo на /compound-interest-calculator. Щодо обов'язкових правил і актуальних цифр звіряйтеся з Державною податковою службою на tax.gov.ua та порталом Дія на diia.gov.ua.

Контрольний список

Договір купівлі має бути нотаріальним актом, а право власності є дійсним лише після реєстрації в Державному реєстрі речових прав.
При продажу податок на доходи продавця становить 0% (перший продаж житла за рік, що перебувало у власності понад 3 роки або успадковане від близького родича), 5% (перший продаж житла, що перебувало у власності менше 3 років) або 18% (подальші продажі / комерційна нерухомість).
5% військового збору застосовується щоразу, коли податок на доходи від продажу підлягає сплаті — воєнна ставка, підвищена з 1,5% і встановлена до повернення після завершення воєнного стану.
Покупець зазвичай сплачує 1% внеску до пенсійного фонду; також застосовується 1% державного мита; щорічний податок на нерухоме майно стосується лише житла понад звільнення в 60 м² для квартири / 120 м² для будинку.

Поширені міфи

Міф: Продаж мого житла завжди призводить до великого податкового рахунку.

Реальність: Ні, якщо воно підпадає під пільгу для першого продажу: a

Джерела

Поширені запитання

Чи завжди я плачу податок, коли продаю своє житло?

Ні. Станом на 2026 рік ваш перший продаж житлової нерухомості за календарний рік звільнений від податку на доходи фізичних осіб, якщо ви володіли нею понад три роки або якщо ви успадкували її від родича першого ступеня споріднення. У такому випадку військовий збір також не сплачується. Податок (5% або 18% податку на доходи плюс 5% військового збору) застосовується до першого продажу житла, що перебувало у власності менше трьох років, до додаткових продажів у тому ж році та до комерційної нерухомості.

Чому військовий збір становить 5%, а не 1,5%?

Україна підвищила військовий збір з більшості доходів фізичних осіб — включно з оподатковуваним доходом від продажу нерухомості — з 1,5% до 5% згідно із Законом № 4015, що набув чинності 1 грудня 2024 року, для фінансування збройних сил під час війни. Закон передбачає, що з 1 січня року, наступного за роком завершення воєнного стану, ставка повертається до 1,5%. Отже, цифра 5% — це воєнний рівень, а не постійний.

Чи можу я купити або зареєструвати нерухомість, якщо вона розташована в окупованому або прифронтовому регіоні?

Реєстрація нових прав на нерухомість на тимчасово окупованій території загалом призупинена, але під час воєнного стану ви можете звернутися до будь-якого нотаріуса або центру надання адміністративних послуг (ЦНАП) на підконтрольній Україні території щодо питань, пов'язаних з нерухомістю в постраждалих від війни регіонах, а частина онлайн-реєстрації здійснюється через Дію. Правила часто змінюються — звіряйте чинні процедури з Міністерством юстиції або Дією, перш ніж покладатися на них.

Усі уроки · Глосарій · Редакція · Kontoo рахує й пояснює — це загальна освіта, а не податкова, юридична чи фінансова консультація.

Ваші дані залишаються у вас. Крапка.

Kontoo не збирає, не бачить і не зберігає жодних ваших персональних даних. Без облікового запису, без хмари, без файлів cookie, без реклами.

Без облікового записуБез хмариБез файлів cookieБез реклами