Opi › Asunnon ostaminen Suomessa

Lyhyesti: Ostaaksesi asunnon Suomessa vuonna 2026 tarvitset tyypillisesti riittävän suuret säästöt täyttääksesi lainakaton (pankit lainaavat enintään 95 % vakuusarvosta ensiasuntoon ja muuten 90 %), sekä kertaluonteisen varainsiirtoveron 1,5 % asunto-osakeyhtiön huoneistosta tai 3 % kiinteistöstä. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistettiin 1. tammikuuta 2024, joten myös ensiasunnon ostajat maksavat sen nyt. Oston jälkeen kannat lainaa sekä joko kuukausittaista hoitovastiketta asunto-osakeyhtiössä tai vuotuista kiinteistöveroa kiinteistöstä. Luvut ovat vuoden 2026 mukaisia — tarkista virallinen lähde epäselvissä tilanteissa.

Asunnon ostaminen Suomessa

Kontoon toimitus · Päivitetty 24/06/2026 · 4 min lukuaika

Useimmat asunnot Suomessa ostetaan asunto-osakeyhtiön osakkeina eikä kiinteistöinä, ja tämä ero vaikuttaa maksamaasi veroon. Hinnan päälle kannattaa varautua lainakaton muovaamaan käsirahaan, kertaluonteiseen varainsiirtoveroon ja jatkuviin asumiskustannuksiin. Tämä oppitunti käy läpi liikkuvat osat sellaisina kuin ne ovat vuonna 2026, jotta voit laatia realistisen budjetin. Tämä on opetuksellista taustatietoa, ei taloudellista neuvontaa.

Päätä, mitä olet oikeastaan ostamassa: asunto-osakeyhtiön osakkeita (huoneisto, yleisin tapaus) vai kiinteistöä (omakotitalo tontteineen). Verokanta eroaa näiden kahden välillä.
Tarkista lainakatto. Pankit voivat lainata enintään 95 % vakuusarvosta ensiasuntoon ja 90 % muihin asuntoihin, joten yleensä joudut kattamaan loput itse, kulujen lisäksi.
Lisää kertaluonteinen varainsiirtovero: 1,5 % asunto-osakeyhtiön osakkeista, 3 % kiinteistöistä. 1. tammikuuta 2024 alkaen ensiasunnon ostajan verovapautta ei enää ole.
Varaudu jatkuviin kustannuksiin: kuukausittainen hoitovastike asunto-osakeyhtiössä tai vuotuinen kiinteistövero kiinteistöstä, sekä lainan lyhennykset ja korot.

Mikä on tärkeää

Asunnon ostaminen Suomessa alkaa oikeudellisesta erottelusta, joka yllättää monet tulokkaat. Huoneisto myydään lähes aina asunto-osakeyhtiön osakkeina: ostat osakkeita, jotka antavat oikeuden hallita tiettyä huoneistoa, ja yhtiö omistaa rakennuksen. Omakotitalo omalla tontillaan on kiinteistö. Tämä jako ratkaisee varainsiirtoverokantasi ja sen, miten jatkuvat kustannukset kohdistuvat sinuun. Asuntolaina on budjetin keskiössä. Finanssivalvonta rajoittaa, kuinka paljon asuntoa vastaan voi lainata: enintään 95 % vakuusarvosta ensiasuntoon ja 90 % muihin (perustasot vahvistettu vuosille 2025–2026). Hinnan ja lainan välinen erotus yhdessä varainsiirtoveron ja mahdollisten kulujen kanssa on se, minkä rahoitat säästöistä tai lisävakuudesta. Varainsiirtovero on kertaluonteinen vero ostosta. 1. tammikuuta 2024 alkaen se on 1,5 % asunto-osakeyhtiön osakkeista ja 3 % kiinteistöistä, eikä pitkäaikaista ensiasunnon ostajan vapautusta enää ole. Ostaja ilmoittaa ja maksaa sen — asunto-osakeyhtiön osakkeiden osalta yleensä kahden kuukauden kuluessa sopimuksesta. Sitten tulevat juoksevat kustannukset. Asunto-osakeyhtiössä maksat kuukausittaista hoitovastiketta ja joskus erillistä rahoitusvastiketta. Jos omistat kiinteistön suoraan, kunta perii vuotuista kiinteistöveroa kansallisesti asetettujen vaihteluvälien sisällä. Mikään tästä ei ole neuvontaa — se on rakenne, johon voit liittää omat lukusi.

EsimerkkiLaskettu esimerkki (pyöristetty, vuoden 2026 mukaan). Ostat huoneiston asunto-osakeyhtiön osakkeina hintaan 250 000 €. Ensiasunnon ostajana lainakatto sallii pankin lainata enintään 95 % — noin 237 500 € — joten rahoitat itse vähintään 12 500 €. Varainsiirtovero 1,5 % summasta 250 000 € on 3 750 €, maksetaan kertaluonteisesti. Ennen huonekaluja tarvitset siis omaa rahaa noin 12 500 € + 3 750 € = 16 250 €, lainan päälle. Jos kyseessä olisi ollut omakotitalo (kiinteistö), varainsiirtovero olisi 3 % summasta 250 000 € = 7 500 € sen sijaan. Tarkista ajantasainen kanta aina osoitteesta vero.fi.

Kokeile Kontoon [lainalaskuria](/mortgage-calculator) nähdäksesi, miten lainakatto ja kuukausierä muovaavat budjettiasi, ja vahvista ajantasaiset kannat Verohallinnon portaalista vero.fi ennen kuin sitoudut.

Syvällisemmin

Osakkeet vastaan kiinteistö

Koska useimmat suomalaiset huoneistot ovat asunto-osakeyhtiön osakkeita, matalampaa 1,5 %:n varainsiirtoveroa sovelletaan suurimpaan osaan kaupunkikaupoista, kun taas omakotitaloja omilla tonteillaan verotetaan 3 %:lla. Omistusmuoto määrää myös sen, kohdistuvatko jatkuvat asumiskustannukset sinuun yhtiön hoitovastikkeena vai kunnallisena kiinteistöverolaskuna.

Miksi lainakatto on olemassa

Lainakatto (enimmäisluototussuhde) on makrovakausväline, jota Finanssivalvonta tarkastelee säännöllisesti rajoittaakseen kotitalouksien ylivelkaantumista. Se on pysynyt perustasoillaan — 95 % ensiasunnoille, 90 % muuten — vuoden 2025 läpi vuoteen 2026, mutta sitä voidaan kiristää, joten vahvista luku pankistasi kun haet lainaa.

Tarkistuslista

Ostatko asunto-osakeyhtiön osakkeita (1,5 % varainsiirtovero) vai kiinteistöä (3 % varainsiirtovero)?
Oletko varannut lainakaton edellyttämän käsirahan — vähintään 5 % vakuusarvosta ensiasuntoon, muuten 10 %?
Oletko budjetoinut kertaluonteisen varainsiirtoveron käteisenä, koska se ei kuulu lainaan?
Tiedätkö jatkuvan kustannuksen: asunto-osakeyhtiön hoitovastike vai kunnallinen kiinteistövero kiinteistöstä?

Yleisiä myyttejä

Myytti: Ensiasunnon ostajat eivät maksa varainsiirtoveroa Suomessa.

Todellisuus: Tämä piti paikkansa vuoden 2023 loppuun asti, mutta vapautus poistettiin 1. tammikuuta 2024. Ensiasunnon ostajat maksavat nyt 1,5 % osakkeista tai 3 % kiinteistöistä kuten kaikki muutkin.

Myytti: Voit lainata 100 % hinnasta ilman säästöjä.

Todellisuus: Lainakatto rajoittaa asuntolainan 95 %:iin vakuusarvosta ensiasuntoon ja 90 %:iin muuten, joten tarvitset yleensä omia varoja loppuosaan sekä varainsiirtoveroon ja kuluihin.

Lähteet

Usein kysytyt kysymykset

Välttävätkö ensiasunnon ostajat yhä varainsiirtoveron Suomessa?

Eivät. Ensiasunnon ostajan vapautus varainsiirtoverosta poistettiin 1. tammikuuta 2024. Ensiasunnon ostajat maksavat nyt saman kannan kuin kaikki muut: 1,5 % asunto-osakeyhtiön osakkeista tai 3 % kiinteistöistä. Vapautus koskee enää vain ennen vuotta 2024 allekirjoitettuja sitovia kauppasopimuksia.

Kuinka suuren osan hinnasta voin lainata?

Finanssivalvonnan asettaman lainakaton mukaan asuntolaina voi olla enintään 95 % vakuusarvosta ensiasuntoon ja 90 % muihin asuntoihin, vuoden 2026 mukaisesti. Käytännössä vakuusarvo liittyy ostettavaan asuntoon, joten tarvitset yleensä omia säästöjä tai muuta vakuutta loppuosaan sekä kauppakuluihin.

Mitä jatkuvia veroja sovelletaan oston jälkeen?

Jos omistat omakotitalon tontteineen, maksat vuotuista kiinteistöveroa kunnalle. Vuonna 2026 vakituisten asuinrakennusten kanta on 0,41–1,00 %:n vaihteluvälillä ja maapohjan 1,30–2,00 %:n vaihteluvälillä, ja kukin kunta asettaa oman lukunsa laillisen vaihteluvälin sisällä. Asunto-osakeyhtiön huoneiston omistajat maksavat osuutensa yleensä välillisesti yhtiön kautta erillisen laskun sijaan.

Kaikki oppitunnit · Sanasto · Toimitus · Kontoo laskee ja selittää – tämä on yleistä koulutusta, ei vero-, oikeudellista tai talousneuvontaa.

Tietosi pysyvät sinulla. Piste.

Kontoo ei kerää, näe eikä tallenna mitään henkilötietojasi. Ei tiliä, ei pilveä, ei evästeitä, ei mainoksia.

Ei tiliäEi pilveäEi evästeitäEi mainoksia