Vzdělávání › Koupě bydlení v Česku

Stručně: Od roku 2026 v Česku neexistuje daň z nabytí nemovitých věcí — 4% daň z nabytí byla zrušena v roce 2020. Kupující stále platí poplatek za zápis do katastru ve výši 2 000 Kč a právní/úschovní poplatky zhruba 1–3 % ceny, plus náklady na sjednání hypotéky a odhad, pokud koupi financují. Hypotéka je ČNB omezena na 80 % hodnoty zástavy (LTV) (90 % pro osoby do 36 let), s dodatečnými příjmovými limity (DSTI a DTI). Vlastníci poté platí menší roční daň z nemovitých věcí v Kč. Celkové náklady na uzavření obchodu se obvykle pohybují kolem 3–4 % ceny; v případě pochybností si aktuální údaje ověřte u oficiálního zdroje.

Koupě bydlení v Česku: náklady, hypotéka a daně

Redakce Kontoo · Aktualizováno 24/06/2026 · 7 min čtení

Koupě bydlení v Česku znamená počítat s více než jen s nabídkovou cenou. Dobrá zpráva pro kupující: 4% daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020, takže tento náklad odpadá. Zůstává hypotéka, kterou utvářejí úvěrové limity České národní banky, právní poplatky a poplatky katastru za zápis vašeho vlastnictví a mírná roční daň z nemovitých věcí. Tato lekce vás provede čísly v českých korunách (Kč), abyste mohli plánovat s realistickými údaji. Jde o vzdělávací obsah, nikoli o finanční poradenství — sazby a pravidla se mění, proto si před uzavřením smlouvy ověřte aktuální údaje u oficiálního zdroje.

Stanovte si rozpočet a vlastní zdroje. ČNB omezuje hypotéku na 80 % hodnoty nemovitosti (90 %, pokud je vám méně než 36 let), proto počítejte s vlastními zdroji alespoň 10–20 % ceny plus poplatky.
Získejte předběžné posouzení hypotéky. Banky uplatňují také příjmové limity DSTI a DTI, takže o tom, kolik si můžete půjčit, rozhoduje váš plat, nejen vlastní zdroje.
Naplánujte poplatky spojené s koupí: poplatek za zápis do katastru (2 000 Kč) plus právní a úschovní služby, obvykle 1–3 % ceny.
Po koupi se zaregistrujte a podejte přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna a zaplaťte ji do 31. května.

Na čem záleží

Když lidé srovnávají Česko se sousedními zeměmi, do oka bije fakt, že koupě nemovitosti už není zatížena daní z nabytí. 4% daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v září 2020 a uplatnila se zpětně na převody zapsané od 1. prosince 2019, takže již zaplacené daně bylo možné vrátit. Od roku 2026 tato daň pro kupující prostě neexistuje, což odstraňuje to, co dříve bylo jediným největším jednorázovým nákladem. Koupě tím ale není bez nákladů. Pokud koupi financujete hypotékou, úvěrové limity stanovuje Česká národní banka (ČNB). Strop poměru úvěru k hodnotě zástavy (LTV) je 80 % hodnoty nemovitosti a u žadatelů do 36 let, kteří budou nemovitost sami obývat, stoupá na 90 %. ČNB uplatňuje také příjmové limity: DSTI (podíl měsíčního čistého příjmu jdoucího na splátky dluhu) a DTI (celkový dluh jako násobek ročního příjmu). V praxi české banky berou tyto limity jako pevná pravidla, takže váš plat a stávající dluhy hrají stejně velkou roli jako vaše vlastní zdroje. Dvoutýdenní repo sazba ČNB, referenční sazba, která se promítá do nákladů na úvěr, činila k červnu 2026 3,75 %, poté co byla zvýšena z 3,5 % (úroveň, která platila jen do dubna 2026); úrokové sazby hypoték se na začátku roku 2026 pohybovaly zhruba ve středním jednociferném pásmu procent. Sazby se často mění, proto si ověřte aktuální nabídky. Zbývající náklady spojené s koupí jsou administrativní a právní. Abyste se stali zákonným vlastníkem, podáváte návrh na vklad do katastru nemovitostí; poplatek katastru činí 2 000 Kč. Většina kupujících také využívá právníka a úschovní účet (úschovu) k bezpečnému uložení kupní ceny, dokud se vlastnictví nepřevede — právní a úschovní poplatky se běžně pohybují kolem 1–3 % ceny. Pokud si berete hypotéku, připočtěte poplatky banky za sjednání a za odhad nemovitosti. Provize realitního makléře, pokud se uplatní, bývá často zahrnuta v ceně prodávajícího. Celkově se náklady na uzavření obchodu obvykle pohybují kolem 3–4 % kupní ceny. Když už bydlení vlastníte, opakujícím se nákladem je roční daň z nemovitých věcí. Nevychází z tržní hodnoty, ale z výměry a druhu nemovitosti, vynásobených základní sazbou a místními koeficienty. Sazby výrazně vzrostly v roce 2024 v rámci konsolidačního balíčku a uplatňuje se inflační koeficient, ale u typického bytu je roční částka stále obvykle jen několik tisíc Kč. Přiznání podáváte jednou po nabytí nemovitosti (termín 31. ledna následujícího roku) a poté platíte každoročně do 31. května, pokud se vaše okolnosti nezmění.

PříkladPříklad (zaokrouhlený, ilustrativní, v Kč k roku 2026). Kupujete byt za 6 000 000 Kč. Se standardní 80% hypotékou si půjčíte 4 800 000 Kč a vložíte vlastní zdroje 1 200 000 Kč. Kromě vlastních zdrojů počítejte s náklady spojenými s koupí: poplatek katastru 2 000 Kč, plus právní a úschovní služby ve výši zhruba 1,5 % (~90 000 Kč), plus poplatek za odhad a sjednání hypotéky (~10 000 Kč). To je zhruba 100 000 Kč na poplatcích — asi 1,7 % ceny. Žádná daň z nabytí se nepřičítá. Před nastěhováním tedy potřebujete v hotovosti kolem 1 300 000 Kč a poté menší roční daň z nemovitých věcí ve výši několika tisíc Kč. Všechny údaje berte jako odhady a aktuální sazby a poplatky si ověřte u oficiálního zdroje.

Odhadněte si měsíční splátku a kolik si můžete půjčit pomocí hypoteční kalkulačky Kontoo (/mortgage-calculator). Oficiální úvěrové limity najdete u České národní banky (cnb.cz); k dani z nemovitých věcí u Finanční správy (financnisprava.cz).

Podrobně

Proč zrušení daně z nabytí změnilo počty kupujících

Před rokem 2020 kupující domu za 6 000 000 Kč čelil 4% dani z nabytí — asi 240 000 Kč navíc ke všemu ostatnímu. Její odstranění srazilo jeden z největších jednorázových nákladů, takže dnešní náklady na uzavření obchodu tvoří spíše právní/úschovní a hypoteční poplatky než daň. Všimněte si protihodnoty, na kterou zákonodárci přistoupili: doba pro osvobození zisku prodávajících od daně z příjmů byla prodloužena na 10 let vlastnictví, takže dřívější prodej může vést k daňové povinnosti k dani z příjmů.

Jak na sebe působí úvěrové limity ČNB

Limit LTV rozhoduje o výši vlastních zdrojů; limity DSTI a DTI rozhodují o tom, zda váš příjem úvěr vůbec unese. Mladý kupující se může kvalifikovat na 90% LTV, a přesto být zablokován limitem DTI (dluh omezený na násobek ročního příjmu) nebo DSTI (měsíční splátky omezené jako podíl čistého příjmu). Protože se tyto limity pohybují s úvěrovým cyklem a ČNB je pravidelně přehodnocuje — včetně přísnějšího zacházení s úvěry na investiční účely zavedeného v roce 2026 — vždy si aktuální hodnoty ověřte, než se na ně spolehnete.

Kontrolní seznam

Od roku 2026 v Česku neexistuje daň z nabytí nemovitých věcí; 4% daň byla zrušena v roce 2020.
Hypotéka je ČNB omezena na 80 % hodnoty zástavy (LTV) (90 % pro osoby do 36 let, které budou nemovitost samy obývat), plus příjmové limity (DSTI, DTI).
Poplatek za zápis do katastru činí 2 000 Kč a právní/úschovní poplatky se obvykle pohybují 1–3 % ceny.
Vlastníci platí roční daň z nemovitých věcí v Kč, přiznání podávají do 31. ledna a platí ji do 31. května.

Časté mýty

Mýtus: Při koupi bydlení v Česku se stále platí 4% daň z nabytí.

Realita: Tato daň byla zrušena v roce 2020 (zpětně pro převody od prosince 2019). Od roku 2026 kupující neplatí žádnou daň z nabytí — pouze poplatek katastru, právní/úschovní náklady a případné poplatky za hypotéku.

Mýtus: S dobrým platem si vždy můžete půjčit 100 % ceny.

Realita: ČNB omezuje úvěry na 80 % LTV (90 % pro osoby do 36 let, které budou nemovitost samy obývat) a uplatňuje příjmové limity DSTI a DTI. Vysoký plat pomáhá v příjmových testech, ale nezvyšuje strop LTV, takže vlastní zdroje jsou stále potřeba.

Zdroje

Často kladené otázky

Platí se při koupi bydlení v Česku daň z nabytí?

Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % byla zrušena v roce 2020, a to zpětně pro převody zapsané od 1. prosince 2019. Od roku 2026 kupující neplatí žádnou daň z nabytí — pouze poplatek katastru, právní/úschovní náklady a případné poplatky za hypotéku.

Kolik vlastních zdrojů potřebuji na českou hypotéku?

ČNB omezuje úvěr na 80 % hodnoty nemovitosti, takže obvykle potřebujete alespoň 20 % jako vlastní zdroje. Žadatelé do 36 let kupující vlastní bydlení si mohou půjčit až 90 %, takže potřebují zhruba 10 %. Kromě vlastních zdrojů počítejte i s poplatky spojenými s koupí. Banky také ověřují příjmové limity (DSTI a DTI), proto si svůj údaj potvrďte u poskytovatele úvěru.

Jakou roční daň platí vlastníci nemovitostí?

Vlastníci platí roční daň z nemovitých věcí, která se vypočítává z výměry nemovitosti, jejího druhu, místního koeficientu a sazby. Obvykle činí několik tisíc Kč ročně. Přiznání se podává jednou (do 31. ledna poté, co nemovitost nabydete) a daň se platí každý rok do 31. května.

Všechny lekce · Slovníček · Redakce · Kontoo počítá a vysvětluje – jde o obecné vzdělávání, nikoli o daňové, právní nebo finanční poradenství.

Vaše data zůstávají u vás. Tečka.

Kontoo neshromažďuje, nevidí ani neukládá žádná vaše osobní data. Žádný účet, žádný cloud, žádné cookies, žádné reklamy.

Bez účtuBez clouduBez cookiesBez reklam