Lär dig › Köpa bostad i Sverige

Kort sagt: Från och med 2026 behöver du minst 10 % kontantinsats, eftersom lånetaket är 90 % av bostadens värde. Utöver priset betalar den som köper ett hus stämpelskatt på 1,5 % för lagfarten plus 825 kr, och 2 % för eventuella nya pantbrev plus 375 kr. Mäklaren betalas av säljaren, inte av köparen. Bostadsrätter slipper kostnaderna för lagfart och pantbrev men har en månatlig avgift.

Köpa bostad i Sverige: en guide på vanlig svenska

Kontoos redaktion · Uppdaterad 24/06/2026 · 6 min läsning

Att köpa bostad i Sverige bygger på några väldefinierade byggstenar: ett bolån, en kontantinsats, registreringskostnader (lagfart och pantbrev), en mäklare som betalas av säljaren och en årlig kommunal fastighetsavgift. Stora regler ändrades den 1 april 2026, så äldre guider kan vilseleda. Den här lektionen förklarar delarna på vanlig svenska. Det är utbildande information, inte finansiell rådgivning, och siffrorna gäller 2026 – kontrollera den officiella källan vid osäkerhet.

Räkna ut din kontantinsats. Från och med 2026 är lånetaket (bolånetaket) 90 % av bostadens marknadsvärde, så du behöver minst 10 % av priset i egna pengar. På en bostad för 4 000 000 kr är det 400 000 kr.
Skaffa ett lånelöfte från en bank. Banken kontrollerar din inkomst och dina skulder och talar om hur mycket den vill låna ut, så att du känner till din budget innan du lägger bud vid budgivningen.
Budgetera engångskostnaderna för registrering. Om du köper ett hus (en fastighet) betalar du stämpelskatt för lagfarten och för nya pantbrev. En bostadsrätt har inte dessa kostnader.
Planera de löpande kostnaderna: månatlig låneränta, den amortering som din belåningsgrad utlöser, den kommunala fastighetsavgiften eller bostadsrättens månadsavgift (avgift), försäkring och underhåll.

Det viktiga

Två typer av bostäder dominerar den svenska marknaden, och kostnaderna skiljer sig åt. En bostadsrätt är en lägenhet där du köper rätten att bo i en enhet som ägs av en bostadsrättsförening och betalar en månadsavgift (avgift) som täcker fastighetens underhåll och ofta uppvärmning. En fastighet är fast egendom, vanligtvis ett hus (villa, radhus eller kedjehus), där du äger byggnaden och marken helt och hållet. Bolånet står i centrum. Från och med 2026, efter regeländringen den 1 april 2026, kan du låna upp till 90 % av bostadens marknadsvärde, så din lägsta egna kontantinsats är 10 %. Banken prövar också om du har råd med lånet, så ett lånelöfte innan budgivning är standard. Amortering är ett lagkrav, inte bara god praxis. Från och med 2026 måste en belåningsgrad över 70 % betalas av med 2 % av lånet per år, och mellan 50 % och 70 % med 1 % per år. Under 50 % finns inget lagstadgat krav. Den äldre stränga regeln, som lade till 1 % för hushåll som lånade mer än 4,5 gånger den årliga bruttoinkomsten, togs bort den 1 april 2026. För hus finns engångskostnader för registrering. Lagfart är titelregistreringen hos Lantmäteriet som antecknar dig som ägare och kostar 1,5 % av köpeskillingen (eller taxeringsvärdet om det är högre) plus en avgift på 825 kr. Du ansöker inom tre månader från undertecknandet. Pantbrev är de pantdokument banken behöver som säkerhet; nya pantbrev kostar 2 % av sitt belopp plus en avgift på 375 kr styck. Om den tidigare ägaren redan hade pantbrev återanvänder du dessa och betalar bara 2 % på eventuellt nytt belopp, vilket kan spara mycket. Mäklaren anlitas och betalas av säljaren, så köpare betalar ingen provision. Köp sker ofta genom en öppen budgivning efter visningar. Slutligen betalar husägare en årlig kommunal fastighetsavgift: från och med 2026 är den 0,75 % av taxeringsvärdet, med ett tak på 10 425 kr per bostad. Nybyggda bostäder kan vara befriade under de första 15 åren. Bostadsrätter betalar i stället den månatliga avgiften.

ExempelRäkneexempel för 2026 för ett hus på 4 000 000 kr. Kontantinsats vid taket på 90 %: 10 % = 400 000 kr i egna pengar; banken lånar ut 3 600 000 kr. Engångskostnader förutsatt att inga befintliga pantbrev kan återanvändas: stämpelskatt för lagfart 1,5 % av 4 000 000 = 60 000 kr, plus avgift 825 kr. Pantbrev för hela lånet 2 % av 3 600 000 = 72 000 kr, plus avgift 375 kr. Registreringskostnaderna uppgår alltså till ungefär 133 200 kr utöver kontantinsatsen. Årlig amortering vid en belåningsgrad på 90 % (över 70 %, alltså 2 %): 2 % av 3 600 000 = 72 000 kr per år, ungefär 6 000 kr i månaden, före ränta. Bekräfta alltid de aktuella nivåerna med de officiella källorna.

Prova Kontoo bolånekalkylator på /mortgage-calculator för att testa hur kontantinsatsen, räntan och amorteringen påverkar din månadskostnad, och kontrollera de officiella reglerna om stämpelskatt hos Lantmäteriet (lantmateriet.se) och fastighetsavgiften hos Skatteverket (skatteverket.se).

På djupet

Återanvända pantbrev för att spara pengar

Pantbrev följer fastigheten, så när du köper kan du överta de befintliga pantbreven. Du betalar bara 2 % stämpelskatt på eventuella nya pantbrev du behöver utöver de som redan finns. Om ett hus till exempel har pantbrev på 2 000 000 kr och du behöver säkerhet på 2 500 000 kr betalar du 2 % endast på det extra beloppet 500 000 kr, vilket sparar 40 000 kr jämfört med att utfärda nya pantbrev för hela beloppet. Fråga säljaren eller kontrollera i pantregistret vad som redan finns.

Kostnader för hus jämfört med bostadsrätt

Kostnadsstrukturen skiljer sig markant. Ett hus (fastighet) medför engångskostnader för stämpelskatt på lagfart och pantbrev samt en årlig kommunal fastighetsavgift (0,75 % av taxeringsvärdet, med ett tak på 10 425 kr från och med 2026, med en möjlig 15-årig befrielse för nybyggen). En bostadsrätt slipper lagfart och pantbrev helt men tar ut en återkommande månatlig avgift som finansierar fastighetens underhåll och ibland uppvärmning, vatten eller bredband, så jämför den avgiften noga innan du köper.

Checklista

Från och med 2026 är lånetaket 90 % av bostadens värde, så den lägsta kontantinsatsen är 10 %.
Lagfart kostar 1,5 % av priset plus 825 kr; pantbrev kostar 2 % av nya pantbrev plus 375 kr; båda gäller hus, inte bostadsrätter.
Mäklaren betalas av säljaren, inte av köparen.
En belåningsgrad över 70 % kräver 2 % årlig amortering; mellan 50 % och 70 % krävs 1 %.

Vanliga myter

Myt: Du behöver fortfarande 15 % kontantinsats i Sverige.

Verklighet: Det var den gamla regeln. Från och med 2026 höjdes lånetaket till 90 % den 1 april 2026, så den lägsta egna kontantinsatsen är 10 %, inte 15 %.

Myt: Köparen betalar mäklarens provision.

Verklighet: I Sverige anlitar och betalar säljaren mäklaren. Köparens kostnader är kontantinsatsen, stämpelskatten för lagfart och pantbrev för hus, och löpande kostnader, inte ett mäklararvode.

Källor

Vanliga frågor

Hur stor kontantinsats behöver jag i Sverige?

Från och med 2026 är lånetaket (bolånetaket) 90 % av bostadens marknadsvärde, höjt från 85 % den 1 april 2026. Så du behöver minst 10 % av köpeskillingen som egen kontantinsats. På en bostad för 3 000 000 kr är det 300 000 kr.

Betalar jag mäklaren när jag köper?

Nej. I Sverige anlitas och betalas mäklaren av säljaren, så köparen betalar ingen mäklararvode. Som köpare är dina extra kostnader kontantinsatsen, stämpelskatten för lagfart och pantbrev (för hus) och löpande kostnader.

Vad är skillnaden mellan lagfart och pantbrev?

Lagfart är registreringen som antecknar dig som laglig ägare av en fastighet; den kostar 1,5 % av priset plus en avgift på 825 kr. Pantbrev är de pantdokument som banken använder som säkerhet för ditt lån; nya pantbrev kostar 2 % av beloppet plus 375 kr styck. Båda gäller endast för hus (fastighet), inte för bostadsrätter.

Måste jag amortera på mitt bolån?

Oftast ja. Från och med 2026 kräver en belåningsgrad mellan 50 % och 70 % att man amorterar 1 % av lånet per år, och över 70 % är det 2 % per år. Den strängare extra amorteringsregeln för hushåll som lånar mer än 4,5 gånger årsinkomsten togs bort den 1 april 2026.

Alla lektioner · Ordlista · Redaktion · Kontoo räknar och förklarar – detta är allmän kunskap, inte skatte-, juridisk eller ekonomisk rådgivning.

Dina data stannar hos dig. Punkt slut.

Kontoo samlar inte in, ser inte och lagrar inte några av dina personuppgifter. Inget konto, inget moln, inga kakor, ingen reklam.

Inget kontoInget molnInga kakorIngen reklam