Impara › Immobile & Abitare in Italia

In breve: Per comprare casa in Italia metti in conto, oltre al prezzo, circa il 9–15% di costi accessori. Con l’agevolazione «prima casa» da privato l’imposta di registro è del 2% sul valore catastale (minimo 1.000 €) e le imposte ipotecaria e catastale sono 50 € ciascuna; senza agevolazione (seconda casa) l’imposta di registro sale al 9%. Comprando da impresa costruttrice si paga IVA al 4% (prima casa) o al 10% (ordinaria), più imposte fisse. Il notaio costa indicativamente 2.000–5.000 € (atto più mutuo, IVA inclusa). La prima casa non di lusso è esente da IMU; la seconda casa la paga. Questo è materiale informativo, non consulenza fiscale o legale: per la tua situazione rivolgiti a un notaio o a un professionista abilitato.

Immobile & Abitare: comprare casa in Italia

La redazione di Kontoo · Aggiornato 24/06/2026

Comprare casa in Italia non significa solo pagare il prezzo concordato. Tra imposte, onorario del notaio e spese del mutuo, i costi accessori incidono in modo significativo e vanno messi a budget fin dall’inizio. Questo capitolo spiega in modo chiaro le voci principali — l’imposta di registro o l’IVA, le agevolazioni «prima casa», il costo del notaio e l’IMU annuale — così puoi farti un’idea realistica della spesa prima di firmare. Tutti i dati sono aggiornati al 2026; trattandosi di importi e aliquote che cambiano, verifica sempre i numeri sulle fonti ufficiali.

Definisci il budget reale: prezzo dell’immobile più circa il 9–15% di costi accessori (imposte, notaio, eventuale agenzia).
Verifica se hai i requisiti per l’agevolazione «prima casa»: categoria catastale non di lusso (A/2–A/7, A/11) e residenza nel Comune o trasferimento entro 18 mesi.
Confronta più offerte di mutuo guardando il TAEG, non solo il TAN: il TAEG include tutti i costi accessori.
Fai un preventivo dal notaio e calcola l’IMU annuale se si tratta di una seconda casa (la prima casa non di lusso è esente).

Cosa conta

Il costo di acquisto di una casa in Italia si compone di più voci. La prima è la tassazione sul trasferimento. Se compri da un privato (o da un’impresa che vende in esenzione IVA), paghi l’imposta di registro: con l’agevolazione «prima casa» è il 2% del valore catastale, con un minimo di 1.000 €, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50 € ciascuna. Senza agevolazione — tipicamente per una seconda casa — l’imposta di registro sale al 9%. Se invece compri da un’impresa costruttrice con vendita soggetta a IVA, l’aliquota è del 4% sul prezzo per la prima casa e del 10% per l’abitazione ordinaria, con imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 € ciascuna. Le agevolazioni «prima casa» richiedono che l’immobile non sia di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9 escluse; ammesse A/2–A/7 e A/11) e che si trovi nel Comune di residenza o di lavoro, oppure che tu vi trasferisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Una voce spesso sottovalutata è il notaio: l’onorario per l’atto di compravendita più il contratto di mutuo si colloca indicativamente tra 2.000 e 5.000 €, IVA al 22% inclusa, con forti differenze territoriali. A questo si aggiunge, per il mutuo, l’imposta sostitutiva dello 0,25% dell’importo finanziato per la prima casa (2% per la seconda casa). Infine c’è l’IMU annuale. L’abitazione principale non di lusso è esente; la seconda casa la paga, con aliquota base dello 0,86% modificabile dai Comuni fino all’1,06%. Trattandosi di numeri volatili, verifica sempre aliquote e importi sulle fonti ufficiali prima di decidere.

EsempioEsempio per una prima casa da privato, prezzo 250.000 €, valore catastale 100.000 €. Imposta di registro 2% su 100.000 € = 2.000 €. Imposte ipotecaria e catastale: 50 € + 50 € = 100 €. Notaio (atto + mutuo, IVA inclusa): circa 3.500 €. Imposta sostitutiva mutuo 0,25% su 200.000 € finanziati = 500 €. Totale costi accessori ≈ 6.100 €, oltre al prezzo. Importi arrotondati, aggiornato al 2026.

Stima la rata e i costi totali con il calcolatore mutuo di Kontoo e verifica le aliquote ufficiali sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

In profondità

Valore catastale, non prezzo

Per la prima casa da privato l’imposta di registro si calcola sul valore catastale (rendita rivalutata e moltiplicata per i coefficienti di legge), spesso più basso del prezzo di mercato grazie al meccanismo «prezzo-valore». Questo riduce sensibilmente l’imposta dovuta.

TAEG e durata del mutuo

A parità di TAN, spese accessorie e durata cambiano il costo totale del finanziamento. Confronta sempre il TAEG e simula durate diverse: una rata più bassa su più anni può significare molti più interessi complessivi.

Avvertenza

Questo capitolo ha scopo divulgativo e non costituisce consulenza fiscale, legale o finanziaria. Aliquote, importi e requisiti possono cambiare: in caso di acquisto consulta un notaio o un professionista abilitato e le fonti ufficiali.

Lista di controllo

So distinguere tra acquisto da privato (imposta di registro) e da impresa costruttrice (IVA).
Conosco i requisiti dell’agevolazione «prima casa»: categoria non di lusso e residenza entro 18 mesi.
Ho messo a budget il notaio (circa 2.000–5.000 €) e l’imposta sostitutiva del mutuo.
So che la prima casa non di lusso è esente da IMU, la seconda casa no.

Falsi miti diffusi

Mito: «Comprare casa costa solo il prezzo dell’immobile.»

Realtà: Falso: imposte, notaio e spese del mutuo aggiungono indicativamente il 9–15% del prezzo. Vanno messe a budget fin dall’inizio.

Mito: «La prima casa non paga mai l’IMU.»

Realtà: Solo se è l’abitazione principale e non è di lusso. Le categorie A/1, A/8 e A/9 (signorili, ville, castelli) pagano comunque l’IMU.

Domande frequenti

Quanto costa il notaio per comprare casa?

Per la prima casa l’onorario del notaio si aggira indicativamente tra 1.500 e 3.000 €; con il contratto di mutuo il totale sale spesso a 2.000–5.000 €, IVA al 22% inclusa. Il notaio incassa anche le imposte da versare allo Stato, che poi gira all’Agenzia delle Entrate. aggiornato al 2026, importi variabili per zona e valore: chiedi sempre un preventivo.

Devo pagare l’IMU sulla prima casa?

No, se è la tua abitazione principale (residenza anagrafica e dimora abituale) e non è di lusso (categorie A/1, A/8, A/9) sei esente da IMU. Le abitazioni di lusso e le seconde case pagano l’IMU: l’aliquota base di legge è dello 0,86% per le seconde case, modificabile dai Comuni fino all’1,06%. aggiornato al 2026, verifica l’aliquota del tuo Comune.

Quali requisiti servono per l’agevolazione «prima casa»?

L’immobile non deve essere di categoria catastale di lusso (ammesse A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11) e deve trovarsi nel Comune in cui risiedi o lavori, oppure devi trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Non devi possedere un’altra prima casa agevolata. aggiornato al 2026.

Qual è la differenza tra TAN e TAEG nel mutuo?

Il TAN è il tasso di interesse «puro» sul capitale; il TAEG include anche le spese accessorie (istruttoria, perizia, incassi) ed è quindi l’indicatore più completo per confrontare le offerte. Per capire il costo reale del mutuo guarda sempre il TAEG.

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