Apprendre › Immobilier & logement en France

En bref: En France, prévoyez au-delà du prix d’achat un apport d’environ 10 % minimum, des frais de notaire de l’ordre de 7 à 8 % dans l’ancien (2 à 3 % dans le neuf), un taux de crédit indicatif autour de 3,1 à 3,6 % sur 20 ans (à jour 2026) et une taxe foncière annuelle récurrente. Le PTZ peut financer une partie de l’achat pour les primo-accédants sous conditions de ressources. Ce chapitre est un repère pédagogique et ne constitue ni un conseil fiscal, juridique ou financier ; en cas de doute, vérifiez auprès d’une source officielle ou d’un professionnel.

Immobilier & logement : acheter en France

Équipe éditoriale de Kontoo · Mis à jour 24/06/2026

Acheter un logement en France, c’est bien plus que le prix affiché. Entre l’apport personnel attendu, les frais de notaire, le coût réel du crédit et les charges récurrentes comme la taxe foncière, le budget complet dépasse souvent ce que l’on imagine. Ce chapitre pose des repères clairs et chiffrés, à jour de 2026, pour que vous sachiez quelles questions poser et quels montants anticiper avant de vous engager.

Estimez votre apport : les banques attendent en général 10 % minimum du prix pour couvrir les frais, et un apport de 20–25 % ouvre les meilleurs taux.
Calculez le coût total : prix du bien + frais de notaire (≈ 7–8 % dans l’ancien, ≈ 2–3 % dans le neuf) + éventuels travaux.
Simulez votre prêt sur 20–25 ans et vérifiez que la mensualité respecte un taux d’endettement raisonnable (souvent plafonné autour de 35 % assurance comprise).
Vérifiez les aides et les contraintes : éligibilité au PTZ si vous êtes primo-accédant, et classe DPE du logement qui conditionne sa valeur et sa location future.

Ce qui compte

Un achat immobilier en France se décompose en trois blocs de coûts qu’il faut distinguer. D’abord le coût d’entrée : le prix du bien, l’apport personnel et les frais de notaire. Ensuite le coût du financement : le taux du prêt, l’assurance emprunteur et la durée, qui déterminent la mensualité et le coût total du crédit. Enfin les charges récurrentes : la taxe foncière, les charges de copropriété, l’entretien et l’énergie. Les frais de notaire sont la première surprise pour beaucoup d’acheteurs. Dans l’ancien, ils représentent environ 7 à 8 % du prix, car ils sont dominés par les droits de mutation (DMTO) reversés aux collectivités. La loi de finances a permis à de nombreux départements de relever leur taux, ce qui a légèrement augmenté ces frais. Dans le neuf, ils tombent à environ 2 à 3 %. Des allègements existent pour les primo-accédants dans certains départements (à jour 2026, en cas de doute, vérifiez la source officielle). Le crédit reste le poste central. En 2026, les taux indicatifs sur 20 ans se situent autour de 3,1 à 3,6 %, le meilleur tiers des dossiers (apport élevé, revenus stables) obtenant les conditions les plus basses. La mensualité ne doit pas faire exploser votre taux d’endettement, généralement contenu autour de 35 % des revenus, assurance comprise. Le PTZ (prêt à taux zéro) aide les primo-accédants sous conditions de ressources. Depuis la réforme, il finance les logements neufs sur tout le territoire, et l’ancien uniquement en zones B2/C avec au moins 25 % de travaux de rénovation énergétique. Il finance une part du projet (de l’ordre de 10 à 50 % selon les revenus) et complète toujours un autre prêt. Enfin, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est devenu central. Il informe sur la consommation du logement et conditionne la location des passoires thermiques : les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis 2025, F suivra en 2028. Une réforme du mode de calcul, en vigueur depuis le 1er janvier 2026, a fait sortir mécaniquement de nombreux logements du statut de passoire. Un mauvais DPE reste un fort levier de négociation et un budget travaux à anticiper.

ExempleExemple chiffré (arrondi, ancien). Bien à 250 000 €. Frais de notaire ≈ 7,5 % soit ≈ 18 750 €, donc coût total ≈ 268 750 €. Avec un apport de 50 000 € (20 %), le montant emprunté est d’environ 218 750 €. Sur 20 ans à 3,4 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 255 €, soit un coût total du crédit (intérêts) d’environ 82 500 € sur la durée. À cela s’ajoute une taxe foncière annuelle récurrente, par exemple de l’ordre de 1 000 à 1 500 € selon la commune (à jour 2026, chiffres indicatifs).

Simulez mensualité et coût total avec le calculateur de prêt Kontoo, puis vérifiez vos droits sur le portail officiel service-public.gouv.fr.

En détail

Apport et taux : un cercle vertueux

L’apport ne sert pas qu’à réduire le montant emprunté : il signale au prêteur un risque plus faible. Un apport de 20–25 % positionne souvent le dossier dans le meilleur groupe de taux, ce qui réduit doublement le coût total. À l’inverse, un faible apport se paie par un taux plus élevé et une mensualité plus lourde.

DPE : valeur du bien et coût caché

Au-delà de l’interdiction progressive de location, le DPE influence directement le prix de marché et les charges d’énergie futures. Un logement classé F ou G impose souvent un budget travaux de rénovation énergétique. C’est aussi pourquoi le PTZ dans l’ancien exige au moins 25 % de travaux : l’État oriente l’achat vers des logements rénovés.

Note importante

Ce chapitre est purement éducatif et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier individualisé. Les taux, plafonds et règles évoluent ; pour une décision d’achat, vérifiez les chiffres à jour auprès d’une source officielle (service-public.gouv.fr, impots.gouv.fr) ou d’un professionnel (notaire, courtier).

Liste de contrôle

Mon apport couvre-t-il au moins les frais de notaire (≈ 7–8 % dans l’ancien) ?
Ai-je calculé le coût total du crédit (intérêts + assurance), et pas seulement la mensualité ?
Ai-je vérifié mon éligibilité au PTZ et aux éventuels allègements de droits pour primo-accédants ?
Ai-je intégré le DPE et la taxe foncière dans mon budget à long terme ?

Idées reçues courantes

Idée reçue: « Les frais de notaire vont entièrement au notaire. »

Réalité: Faux. L’essentiel est constitué de taxes (droits de mutation) reversées à l’État et aux collectivités ; la rémunération propre du notaire (émoluments) n’en représente qu’une petite part.

Idée reçue: « On ne peut plus vendre un logement classé F ou G. »

Réalité: Faux. La vente d’une passoire thermique reste légale partout en France. Ce sont les nouvelles mises en location qui sont progressivement interdites (G depuis 2025), pas la vente.

Questions fréquentes

Combien faut-il d’apport pour acheter en France ?

Dans la pratique, les banques demandent souvent au moins 10 % du prix pour couvrir les frais (notaire, garantie, dossier). Un apport de 20 à 25 % rassure davantage le prêteur et permet d’obtenir les taux les plus bas. Un achat sans apport reste possible mais devient rare et plus coûteux (à jour 2026).

Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus élevés dans l’ancien ?

L’essentiel des « frais de notaire » sont en réalité des droits de mutation (taxes reversées à l’État et aux collectivités), bien plus élevés sur un logement ancien que sur un logement neuf. C’est pourquoi on compte environ 7 à 8 % dans l’ancien contre 2 à 3 % dans le neuf (à jour 2026, en cas de doute, vérifiez la source officielle).

Le DPE peut-il empêcher d’acheter un logement ?

Non, vendre ou acheter un logement classé F ou G reste légal. En revanche, la mise en location de certaines passoires thermiques est progressivement interdite (classe G depuis 2025), ce qui pèse sur la valeur et sur les travaux à prévoir. Un DPE défavorable est donc un point de négociation et de budget travaux important.

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