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Em resumo: Para comprar casa em Portugal precisa de uma entrada (tipicamente 10–20% do preço, já que os bancos financiam 80–90%) e de cerca de 7–10% adicionais para impostos e custos: IMT (taxa progressiva até 8%, com isenção até cerca de 106.300 € na habitação própria e permanente), imposto do selo (0,8% da escritura + 0,6% do crédito), escritura/registo (cerca de 700 € via Casa Pronta com crédito) e, depois, o IMI anual (0,3–0,45%). Estes valores são de orientação para 2026 e podem mudar — confirme sempre na fonte oficial. Este conteúdo é informativo e não constitui aconselhamento fiscal, jurídico ou financeiro.

Imóvel & Habitação em Portugal: comprar casa sem surpresas

Equipa editorial do Kontoo · Atualizado 24/06/2026 · 6 min de leitura

Comprar casa em Portugal é mais do que a prestação do crédito. Há impostos na compra (IMT e imposto do selo), custos de escritura e registo, e depois um imposto anual (IMI). Quando vender, podem surgir mais-valias. Este capítulo explica cada peça com números de orientação para 2026, para que consiga estimar o custo total antes de assinar.

Calcule o orçamento real: ao preço da casa some a entrada (os bancos costumam financiar 80–90% do valor, logo precisa de 10–20% em dinheiro próprio) mais os custos de compra (IMT, selo, escritura e registo).
Estime os impostos de compra: IMT (taxa progressiva, isenção até cerca de 106.300 € na habitação própria e permanente no continente) e imposto do selo de 0,8% sobre o valor da escritura, mais 0,6% sobre o valor do crédito.
Escolha o crédito: compare taxa fixa, variável (Euribor + spread) ou mista. O spread é a parte negociável; em 2026 ronda 0,5–1% para bons perfis. Confirme a TAEG, não só a prestação.
Planeie os custos contínuos: IMI anual (0,3–0,45% do valor patrimonial nos prédios urbanos) e, na venda futura, as mais-valias — que podem ser isentas se reinvestir na habitação própria e permanente.

O que importa

Comprar casa em Portugal envolve várias camadas de custos que convém somar antes de decidir. A primeira é a entrada: como os bancos financiam tipicamente 80 a 90% do menor valor entre preço e avaliação, conte com 10 a 20% em dinheiro próprio. À entrada juntam-se os custos de compra, que costumam pesar cerca de 7 a 10% do preço.

O maior desses custos é o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões). É progressivo: na habitação própria e permanente no continente há isenção até cerca de 106.300 €, e depois taxas que sobem por escalões até 8%, com taxas fixas para imóveis muito caros. A par dele paga o imposto do selo: 0,8% sobre o valor da escritura e 0,6% sobre o valor do crédito contratado.

A formalização faz-se na escritura, hoje frequentemente através do serviço Casa Pronta, que junta escritura e registo num só ato — na ordem dos 375 € sem crédito e até cerca de 700 € com crédito. No crédito em si, a parte negociável é o spread (em 2026 cerca de 0,5 a 1% para bons perfis); a taxa pode ser fixa, variável (Euribor mais spread) ou mista. Compare sempre a TAEG, que reflete o custo total.

Depois de comprar, paga anualmente o IMI sobre o valor patrimonial tributário: nos prédios urbanos a taxa situa-se entre 0,3% e 0,45%, definida por cada município. Por fim, quando vender, podem surgir mais-valias — com possibilidade de isenção por reinvestimento na habitação própria e permanente.

Exemplo da lição: numa casa de 250.000 € (crédito de 225.000 €, habitação própria no continente), os custos de compra somam cerca de 11.092 € — só o IMT é cerca de 7.042 €.

ExemploCasa de 250.000 € no continente, habitação própria e permanente, comprador sem isenção jovem. Entrada de 10% = 25.000 €; crédito de 225.000 €. IMT (escalões progressivos): 250.000 × 7% − 10.457,96 ≈ 7.042 €. Imposto do selo da compra: 0,8% × 250.000 = 2.000 €. Imposto do selo do crédito: 0,6% × 225.000 = 1.350 €. Escritura e registo (Casa Pronta com crédito) ≈ 700 €. Custos de compra ≈ 11.092 €. Total de dinheiro próprio necessário ≈ 25.000 € + 11.092 € = cerca de 36.000 €. Valores arredondados, orientação para 2026.

Use a calculadora de crédito habitação do Kontoo para simular a prestação com diferentes taxas e prazos, e confirme impostos e taxas oficiais no Portal das Finanças.

Em detalhe

Taxa fixa, variável ou mista

Na taxa variável, a prestação acompanha a Euribor (no início de 2026 perto de 2%) somada ao spread, podendo subir ou descer. A taxa fixa dá previsibilidade mas costuma ter spread inicial mais alto; a mista combina um período fixo seguido de variável. Escolha pensando na sua tolerância a oscilações do orçamento, não só na prestação de hoje.

IMI e o valor patrimonial

O IMI incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT), não sobre o preço de compra. A taxa dos prédios urbanos é definida por cada município entre 0,3% e 0,45%; a maioria aplica a mínima de 0,3%. Vale a pena verificar a taxa do concelho onde vai comprar.

Aviso importante

Este capítulo é educativo e usa valores arredondados de orientação para 2026. Impostos, escalões, isenções e prazos mudam e dependem da sua situação concreta. Antes de decidir, confirme no Portal das Finanças/Autoridade Tributária e, se possível, fale com um profissional.

Lista de verificação

Tenho a entrada (10–20%) mais cerca de 7–10% do preço para impostos e custos?
Calculei o IMT pelo escalão certo e verifiquei se tenho direito à isenção jovem?
Comparei a TAEG (não só a prestação) entre taxa fixa, variável e mista?
Sei a taxa de IMI do meu município e considerei as mais-valias numa venda futura?

Mitos comuns

Mito: «A prestação do crédito é o único custo de comprar casa.»

Realidade: Não. Antes da primeira prestação já pagou IMT, imposto do selo, escritura e registo — facilmente 7 a 10% do preço. E todos os anos paga IMI.

Mito: «Se reinvestir, nunca pago mais-valias.»

Realidade: A isenção por reinvestimento aplica-se sobretudo à habitação própria e permanente e tem regras e prazos (em geral 36 meses após ou 24 antes da venda). Fora desse caso, as mais-valias são tributadas em IRS.

Fontes

Educação, não aconselhamento. Como trabalhamos e verificamos os números: Editorial. Dados de 2026, última verificação 24/06/2026.

Perguntas frequentes

Quanto dinheiro próprio preciso para comprar casa?

Em regra, os bancos financiam 80–90% do valor (o menor entre preço e avaliação), por isso precisa de 10–20% de entrada. Some ainda cerca de 7–10% do preço para impostos e custos (IMT, imposto do selo, escritura e registo). Existem soluções até 100% para alguns perfis, mas são exceções.

Os jovens pagam menos impostos na compra?

Sim. Em 2026, jovens até 35 anos na primeira habitação própria e permanente têm isenção total de IMT e imposto do selo até cerca de 330.539 €, e isenção parcial entre esse valor e cerca de 660.982 €. A isenção não cobre o imposto do selo sobre o crédito (0,6%). Confirme as condições atuais na Autoridade Tributária.

Pago imposto quando vender a casa?

As mais-valias (lucro entre compra e venda) são tributadas em IRS — para residentes, 50% do ganho entra no rendimento à taxa progressiva. A venda da habitação própria e permanente pode ficar isenta se reinvestir o valor noutra habitação própria e permanente, geralmente nos 24 meses anteriores ou 36 meses após a venda.

Todas as lições · Glossário · Editorial · O Kontoo faz as contas e explica – isto é educação geral, não aconselhamento fiscal, jurídico ou financeiro.

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