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En resumen: Como regla práctica, prevé entre un 10 % y un 12 % adicional del precio en una vivienda de segunda mano, y entre un 12 % y un 15 % en obra nueva, además de la entrada del 20 % si compras con hipoteca. La diferencia principal es el impuesto: ITP en la usada (lo fija tu comunidad), IVA del 10 % más AJD en la nueva. Esto es información educativa, no asesoramiento fiscal, jurídico ni financiero; antes de firmar consulta con un profesional y verifica los tipos vigentes en la fuente oficial.

Inmueble & Vivienda en España

redacción de Kontoo · Actualizado el 24/06/2026

Comprar una vivienda en España no es solo el precio que aparece en el anuncio. A ese importe hay que sumar impuestos y gastos que rondan entre el 10 % y el 15 % adicional, según sea de segunda mano u obra nueva y según la comunidad autónoma. Este capítulo te explica las piezas principales —hipoteca, impuestos de compra, gastos de notaría y registro, y los tributos que pagarás cada año o al vender— para que llegues a la firma sin sorpresas. Todas las cifras son orientativas con datos de 2026; los tipos los fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos, así que confirma siempre en la fuente oficial.

Calcula el ahorro real necesario: la entrada (los bancos suelen financiar hasta el 80 % del menor entre tasación y precio, así que necesitas un 20 % de entrada) más entre un 10 % y un 15 % de gastos e impuestos.
Identifica el impuesto de compra: en vivienda de segunda mano pagas ITP (entre el 4 % y el 10 % según la comunidad autónoma, con bonificaciones para jóvenes y primera vivienda); en obra nueva pagas IVA del 10 % más AJD (entre el 0,5 % y el 2 %).
Suma los gastos de formalización: notaría (unos 600–1.200 €), registro de la propiedad (unos 400–600 €), gestoría (unos 300 €) y, si pides hipoteca, la tasación (unos 250–700 €, a tu cargo).
Anticipa los costes recurrentes y de salida: el IBI anual (tipo municipal sobre el valor catastral) y, cuando vendas, la plusvalía municipal.

Lo que importa

En España conviene separar tres bloques de dinero. Primero, los gastos de entrada al comprar: el impuesto de transmisión y los costes de formalización. Si la vivienda es de segunda mano, el impuesto clave es el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), un tributo cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo varía entre aproximadamente el 4 % y el 10 % según el territorio, con tipos reducidos frecuentes para menores de 35 años, primera vivienda habitual o familias numerosas. Si es obra nueva (primera transmisión), se paga IVA del 10 % más AJD (Actos Jurídicos Documentados), que también fija cada comunidad y suele moverse entre el 0,5 % y el 2 %. A eso se añaden notaría (orientativo 600–1.200 €), registro de la propiedad (400–600 €) y gestoría (unos 300 €). Segundo, la hipoteca. La mayoría de los bancos financian como máximo el 80 % del menor entre el valor de tasación y el precio de compra, así que el comprador aporta al menos el 20 % restante más los gastos. Desde la Ley 5/2019, el reparto de gastos de la hipoteca es claro: el banco paga notaría, registro, gestoría e impuesto de la hipoteca, y el cliente solo abona la tasación (orientativo 250–700 €). Tercero, los costes recurrentes y de salida. Cada año pagarás el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que el ayuntamiento calcula aplicando su tipo (entre el 0,4 % y el 1,10 % para urbana) sobre el valor catastral. Y cuando vendas, te tocará la plusvalía municipal (IIVTNU), que grava el aumento de valor del suelo urbano y la paga el vendedor.

EjemploVivienda de segunda mano de 200.000 € en una comunidad con ITP del 7 %. ITP: 14.000 €. Notaría, registro y gestoría: unos 1.500 €. Tasación de la hipoteca: unos 400 €. Total de gastos: unos 15.900 € (≈ 8 %). Si financias el 80 % (160.000 €), necesitas 40.000 € de entrada más esos ~15.900 €, es decir, del orden de 56.000 € de ahorro. Cifras redondeadas, datos de 2026.

Estima la cuota y el ahorro necesario con la calculadora de hipoteca de Kontoo. Para los tipos exactos de ITP, AJD e IBI consulta la web de tu comunidad autónoma y la Agencia Tributaria.

Más a fondo

ITP vs. IVA + AJD

La segunda mano tributa por ITP (cedido a las comunidades, ≈4 %–10 %, con bonificaciones por edad o primera vivienda). La obra nueva tributa por IVA al 10 % más AJD (≈0,5 %–2 %). Por eso comprar nuevo suele salir algo más caro en impuestos. Confirma el tipo exacto en la web de tu comunidad; datos de 2026.

IBI y plusvalía municipal

El IBI es anual: el ayuntamiento aplica su tipo (urbana ≈0,4 %–1,10 %) sobre el valor catastral. La plusvalía municipal (IIVTNU) se paga al vender y grava el incremento de valor del suelo; desde 2021 puedes elegir entre el método objetivo y el real, y si vendiste sin ganancia puedes no pagarla. La declara y paga el vendedor en 30 días hábiles.

Nota importante

Este capítulo es educativo y no constituye asesoramiento fiscal, jurídico ni financiero. Los tipos los fijan comunidades y ayuntamientos y cambian; antes de firmar, verifica las cifras en la fuente oficial y, si lo necesitas, consulta a un asesor.

Lista de comprobación

He distinguido si la vivienda es de segunda mano (ITP) u obra nueva (IVA + AJD)
He comprobado el tipo de ITP o AJD de mi comunidad autónoma en la fuente oficial
He reservado ahorro para la entrada (≈20 %) más los gastos (10 %–15 %)
Sé que tras la compra pagaré IBI cada año y plusvalía municipal al vender

Mitos frecuentes

Mito: «Solo necesito ahorrar la entrada del 20 %.»

Realidad: Falso. A la entrada hay que sumar entre un 10 % y un 15 % de impuestos y gastos. Quien solo guarda el 20 % se queda corto para cerrar la operación.

Mito: «Los gastos de la hipoteca los paga el comprador.»

Realidad: Desde la Ley 5/2019 el banco asume notaría, registro, gestoría e impuesto de la hipoteca; el cliente solo paga la tasación. Distinto es el ITP o IVA de la compraventa, que sí paga el comprador.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar?

Con hipoteca, normalmente el 20 % de entrada (porque los bancos financian hasta el 80 % del menor entre tasación y precio) más un 10 %–15 % de gastos e impuestos. Para una vivienda de 200.000 € eso supone del orden de 60.000–70.000 € de ahorro inicial. datos de 2026, en caso de duda consulta la fuente oficial.

¿Qué impuesto pago, ITP o IVA?

Depende del tipo de vivienda: la segunda mano tributa por ITP (entre el 4 % y el 10 % según la comunidad autónoma); la obra nueva por IVA al 10 % más AJD (entre el 0,5 % y el 2 %, también autonómico). Nunca pagas los dos a la vez por la misma compra.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca?

Desde la Ley 5/2019, el banco asume notaría, registro, gestoría e impuesto (AJD) de la hipoteca; el cliente solo paga la tasación. Ojo: esto es distinto de los impuestos de la compraventa (ITP o IVA), que sí corresponden al comprador.

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